房地产行业2024年中期策略：下半年地产空间在哪？

房地产 | 证券研究报告 — 行业策略报告 2024 年 8 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏》（2023/12/15） 《中央经济工作会议点评：六年来首次未提“房住不炒”；化解房地产风险置于首位》（2023/12/13） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业 2023 年中期策略：走出停滞期，诞生新格局》（2023/6/13） 《房地产行业 2023 年度策略：弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年中期策略 下半年地产空间在哪？ 核心观点 【政策端：定调“稳市场”与“去库存”，24 年以来供需两端政策力度明显加大】  需求端，1）除一线城市、海南、天津外，全国基本进入不限购时代，今年以来一线城市也出现了局部限购松动，这也是 14 年限购放松潮中没有出现过的情形。我们预计未来一线城市将维持一部分结构化的限购政策，进一步区域由外向内、面积由大到小“渐进式”调整，或进一步降低社保年限。而其余城市可能会进一步推进“买房落户政策”，目前西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、苏州等超过 500 万常住人口的城市，陆续出台买房即落户政策，常住人口在 300 万人以下的城市已基本实现落户“零门槛”。2）居民信贷达到历史最宽松状态，首付比例、房贷利率均调至历史低点，此外，一些地方出现了首付折上折、先息后本等非常规操作，进一步降低居民购房门槛及成本。  供给端，1）房地产融资协调机制建立并加速推进，截至 5 月中旬，全国 297 个地级及以上城市已经建立该机制，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款 9350 亿元。但各地实际落地的金额都相对有限，白名单融资推进仍需时间。金融机构的信心不足，对于项目端的融资支持是从自身风险规避的角度来考量的，对于项目的要求严格、抵押要求也较高，因此出现了入围多、审批多、放款少的情形。2）去库存“两条腿”逐渐明晰，分别为政府向开发商收储（G2B），央行推出 3000 亿元保障性住房再贷款工具支持地方国资收储；以及收购居民手上的二手房，目前已有超过 70 个城市推进住房“以旧换新”。 【行业基本面：上半年楼市地市成交持续缩量；库存去化压力仍然较大，对房价有一定压制】  销售：1）新房销售受供应制约复苏相对较慢，二手房因挂牌量较高且房价跌幅更大，因此成交降幅小于新房。上半年我们跟踪的 40 城新房成交面积同比-38.7%，18 城二手房成交面积同比-12.7%。预判下半年，我们认为，成交总量规模将延续弱复苏，新政效应持续发酵，同比降幅有望进一步收窄。预计核心一二线城市短期受新政影响，市场活跃度提升，释放了一波此前积压的购房需求，但随着需求逐渐释放完毕，政策效果边际减弱，市场的持续性修复仍依赖于后续政策跟进节奏和力度、居民收入预期的改善以及房价出现企稳；而对于多数弱二线和三四线城市而言，短期信贷政策的调整效果一般，后续若无能增强居民购买能力的新政出台，成交大概率难现改善。整体而言，二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。2）结构性的城市表现强于总量，因此从全国层面数据来看，政策效果尚不明显，销售仍然低迷。全国商品房销售面积从绝对值来看，仍为 13 年以来同期最低水平，上半年累计同比-19.0%。  土地市场：今年以来土地成交持续大幅缩量，预计将拖累后续供货、销售以及投资。上半年全国土地成交建面同比-20.5%，土地溢价率 3.4%，同比-1.6pct。受到市场低迷、房企资金紧张等因素影响，行业供给端大幅收缩，房企拿地意愿持续低迷。我们认为，下半年企业拿地力度或将较上半年有所修复，虽然供应量收缩，但各地政府优化供地结构、更加精准地供地、加强优质低密地块的供应、取消土拍限价等措施，或使得部分城市的土拍热度上升。  新开工与投资：预计持续承压，且短期制约其修复的因素尚未出现改善。上半年投资同比-10.1%；新开工面积同比-23.7%。我们认为，当前制约新开工修复的因素未出现明显改善，如前期土地成交规模大幅下滑、房企资金紧张、销售尚未恢复，我们预计下半年新开工或延续下行态势。投资方面，今年以来土地成交仍在下滑，或继续拖累下半年土地投资修复，同时在建安工程投资下行态势延续，下半年房地产开发投资整体或仍偏弱。  库存：1）从全国广义库存（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，我国当前新房库存的绝对值在 20 年 8 月的小高点后有所下降，但去化周期较高，去库存压力仍然较大。截至 24年 6月末，我国商品住宅广义库存面积为 19.5亿平，绝对值较 20 年 8 月的小高点下降 29.2%；去化周期为 29.1个月，处于 15年 10月以来的较高水平，较 20 年 12 月的阶段性低点相比提升了 69.1%。本轮周期需求和供给同时下滑，但销售下滑的程度明显更高。前期房地产市场量价的持续走弱、房企融资收缩、房企暴雷风险仍然频发，导致了供给端的大幅收缩，房企拿地、新开工已经超过 2年大幅下降，导致新增供应对应下降，库存量虽然不处于历史高位水平，但其中滞重库存占比在提升，这也将继续影响后续销售质量的修复。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，现房库存与去化周期从 21 年以来整体呈上升趋势，截至 24 年 6 月末，我国现房库存面积约 3.8 亿平，较 20 年 11 月的低点提升了73.5%，不过仍低于 16年 2月的 4.7亿平历史峰值水平，现房去化周期为 21.5个月，较 20年 12月的低点提升了 49.5%。但由于当前现房销售增速好于期房，现房的去化速度整体快于广义库存的去化速度。24年 6月末我国住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 19.7%，占比在 22 Q4后出现了明显的抬升，现处于历史最高水平。其中或也有一大部分属于滞重库存，长期较难去化；另外由于居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉。这也能解释为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。3）在以往的研究中，通常只看新房的库存情况，但随着存量市场的不断扩张，二手房的占比快速走高，我们认为在观察当前真实的库存量和去化周期的时候，必须把二手房库存也纳入研究中。若我们单看新房库存，截至 24 年 6 月末，42 城新房狭义库存面积为 2.9 亿平，较 22 年 3 月下降了 0.4 亿平，去化周期为 21.5 个月。加上二手房库存后，24年 6月末 42城新房狭义库存+二手房库存面积达到了 8.