房地产行业流动性跟踪报告(2024年二季度):24年Q2居民贷款增量边际减少,房地产到位资金环比改善

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 8 月 2 日 行业研究 24 年 Q2 居民贷款增量边际减少,房地产到位资金环比改善 ——光大证券房地产行业流动性跟踪报告(2024 年二季度) 房地产(地产开发) 需求侧:24 年 Q2 居民部门新增存款同/环比皆大幅减少,按揭利率持续下行。 1)居民新增存款:24 年 Q2,居民部门新增存款 0.71 万亿元,同比少增 1.3 万亿元(同比-64.7%),环比少增 7.85 万亿元(环比-91.7%),或与监管层叫停存款“手工补息”、银行理财市场分流等因素有关。 2)居民新增贷款:24 年 Q2,居民部门新增人民币贷款 1300 亿元,同比少增9600 亿元(同比-88.1%),环比少增 12000 亿元(环比-90.2%);其中,居民短贷减少 804 亿元,同比少增 6451 亿元(同比-114.2%),环比少增 4372亿元(环比-122.5%);居民中长贷新增 2050 亿元,同比少增 3108 亿元(同比-60.8%),环比少增 7700 亿元(环比-79.0%)。 3)按揭利率:截至 2024 年 5 月,贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 3.45%,环比 4 月降低 12bp;二套主流房贷利率平均为 3.90%,环比 4 月降低 26bp。据金融时报报道,2024 年 6 月新发放个人住房贷款利率为3.49%,比上个月低 15 个基点,比上年同期低 65 个基点,均处于历史低位。 供给侧:24 年 Q2 房地产到位资金环比增长 8.4%,海外债及信托融资延续低迷。 1)房地产到位资金:24 年 Q2,全国房地产开发资金到位 27849 亿元,同比-19.2%,环比+8.4%;其中,国内贷款到位 3653 亿元,同比-3.3%,环比-19.8%;企业自筹资金 10181 亿元,同比-3.8%,环比+17.3%。 2)境内外债券:24 年 Q2,房企境内外合计发债 911 亿元,净融资-850 亿元;其中,境内债发行 892 亿元(环比-23.1%,同比-22.9%),净融资-230 亿元;境外债发行 19 亿元(环比-94.4%,同比-84.6%),净融资-620 亿元。 3)房地产信托融资:24 年二季度,房地产集合信托成立规模 9.2 亿元,同比下降 90.8%,环比下降 62.2%;共有 27 款房地产信托产品出现违约,涉及金额133 亿元,出险金额同比减少 8.4%,环比减少 5.6%。 4)抵押补充贷款(PSL):2024 年 2-6 月,PSL 无新增发行。截至 2024 年 6 月,PSL 余额为 28245 亿元,同比减少 5.5%,PSL 余额连续 4 个月下降。 5)城市房地产融资协调机制跟踪:截至 5 月 16 日,商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额 9350 亿元。 投资建议:我国房地产市场供求关系已发生重大变化,2024 年继续优化房地产政策,4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”,抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看,监管强调金融业支持房地产责无旁贷,通过信贷、债券、股权等支持房地产融资,强调不同所有制房企融资“一视同仁”等,优质房企的融资性现金流有望提升;需求侧看,住建部提出充分赋予城市调控自主权,地方政府“因城施策”加大购房支持力度,包括优化“认房认贷”,下调首付比例及按揭利率等;随着地方政府楼市调控自主性进一步提升,2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线:1)看好具备片区综合开发能力,有机会参与超大特大城市的城市更新,市占率有望提升的稳健龙头房企,建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2)消费类商业公募 REIT 积极推进,看好先发布局多元赛道,存量资产资源丰富,在商业地产赛道具备核心竞争力的房企,建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持(维持) 作者 分析师:何缅南 执业证书编号:S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师:庄晓波 执业证书编号:S0930524070018 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%2024/1/12024/1/102024/1/192024/1/282024/2/62024/2/152024/2/242024/3/42024/3/132024/3/222024/3/312024/4/92024/4/182024/4/272024/5/62024/5/152024/5/242024/6/22024/6/112024/6/202024/6/292024/7/82024/7/172024/7/26沪深300300地产 -25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2024/1/12024/1/102024/1/192024/1/282024/2/62024/2/152024/2/242024/3/42024/3/132024/3/222024/3/312024/4/92024/4/182024/4/272024/5/62024/5/152024/5/242024/6/22024/6/112024/6/202024/6/292024/7/82024/7/172024/7/26恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源:Wind 相关研报 20240703 6 月百强房企销售明显回升,核心 30城成交均价环比+7%——百强房企及光大核心30 城销售跟踪(2024 年 6 月) 20240718 6 月核心城市二手住宅成交面积同比环比均提升明显——光大核心城市二手房成交跟踪(2024 年 6 月) 20240725 1-6 月百城宅地成交建面-30%,核心30城土拍溢价率5.1%——土地市场月度跟踪报告(2024 年 6 月) 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 需求侧:Q2 居民部门存款、贷款增量边际下降................................................................. 3 1.1 24 年 Q2 居民部门新增存款同/环比皆大幅减少 ...........................................................

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