房地产行业流动性跟踪报告(2024年二季度)：24年Q2居民贷款增量边际减少，房地产到位资金环比改善

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 8 月 2 日 行业研究 24 年 Q2 居民贷款增量边际减少，房地产到位资金环比改善 ——光大证券房地产行业流动性跟踪报告（2024 年二季度） 房地产（地产开发） 需求侧：24 年 Q2 居民部门新增存款同/环比皆大幅减少，按揭利率持续下行。 1）居民新增存款：24 年 Q2，居民部门新增存款 0.71 万亿元，同比少增 1.3 万亿元（同比-64.7%），环比少增 7.85 万亿元（环比-91.7%），或与监管层叫停存款“手工补息”、银行理财市场分流等因素有关。 2）居民新增贷款：24 年 Q2，居民部门新增人民币贷款 1300 亿元，同比少增9600 亿元（同比-88.1%），环比少增 12000 亿元（环比-90.2%）；其中，居民短贷减少 804 亿元，同比少增 6451 亿元（同比-114.2%），环比少增 4372亿元（环比-122.5%）；居民中长贷新增 2050 亿元，同比少增 3108 亿元（同比-60.8%），环比少增 7700 亿元（环比-79.0%）。 3）按揭利率：截至 2024 年 5 月，贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 3.45%，环比 4 月降低 12bp；二套主流房贷利率平均为 3.90%，环比 4 月降低 26bp。据金融时报报道，2024 年 6 月新发放个人住房贷款利率为3.49%，比上个月低 15 个基点，比上年同期低 65 个基点，均处于历史低位。 供给侧：24 年 Q2 房地产到位资金环比增长 8.4%，海外债及信托融资延续低迷。 1）房地产到位资金：24 年 Q2，全国房地产开发资金到位 27849 亿元，同比-19.2%，环比+8.4%；其中，国内贷款到位 3653 亿元，同比-3.3%，环比-19.8%；企业自筹资金 10181 亿元，同比-3.8%，环比+17.3%。 2）境内外债券：24 年 Q2，房企境内外合计发债 911 亿元，净融资-850 亿元；其中，境内债发行 892 亿元（环比-23.1%，同比-22.9%），净融资-230 亿元；境外债发行 19 亿元（环比-94.4%，同比-84.6%），净融资-620 亿元。 3）房地产信托融资：24 年二季度，房地产集合信托成立规模 9.2 亿元，同比下降 90.8%，环比下降 62.2%；共有 27 款房地产信托产品出现违约，涉及金额133 亿元，出险金额同比减少 8.4%，环比减少 5.6%。 4）抵押补充贷款（PSL)：2024 年 2-6 月，PSL 无新增发行。截至 2024 年 6 月，PSL 余额为 28245 亿元，同比减少 5.5%，PSL 余额连续 4 个月下降。 5）城市房地产融资协调机制跟踪：截至 5 月 16 日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额 9350 亿元。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募 REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%2024/1/12024/1/102024/1/192024/1/282024/2/62024/2/152024/2/242024/3/42024/3/132024/3/222024/3/312024/4/92024/4/182024/4/272024/5/62024/5/152024/5/242024/6/22024/6/112024/6/202024/6/292024/7/82024/7/172024/7/26沪深300300地产 -25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2024/1/12024/1/102024/1/192024/1/282024/2/62024/2/152024/2/242024/3/42024/3/132024/3/222024/3/312024/4/92024/4/182024/4/272024/5/62024/5/152024/5/242024/6/22024/6/112024/6/202024/6/292024/7/82024/7/172024/7/26恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 相关研报 20240703 6 月百强房企销售明显回升，核心 30城成交均价环比+7%——百强房企及光大核心30 城销售跟踪（2024 年 6 月） 20240718 6 月核心城市二手住宅成交面积同比环比均提升明显——光大核心城市二手房成交跟踪（2024 年 6 月） 20240725 1-6 月百城宅地成交建面-30％，核心30城土拍溢价率5.1％——土地市场月度跟踪报告（2024 年 6 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 需求侧：Q2 居民部门存款、贷款增量边际下降................................................................. 3 1.1 24 年 Q2 居民部门新增存款同/环比皆大幅减少 ...........................................................