房地产行业：发改投资〔2024〕1014号文点评

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 发改投资〔2024〕1014 号文点评 [Table_Summary] 核心观点：  C-REITs 试点范围继续扩容，简化申报流程推动常态化发行。其中试点行业范围在原行业范围的基础上横向扩展，新增储能项目、燃煤发电项目、公租房、长租公寓、4A 景区、养老设施等领域。简化审批流程方面取消了项目前期辅导，将更多的前期准备工作下放至发行人；审批要求从收益率导向（不动产 REITs 分派率不低于 3.8%，特许经营权IRR 不低于 5%）变更为现金流导向（发行前 NOI 或 EBITDA 不低于发行后的 70%），强调了 C-REITs 的权益属性，也对基础设施资产经营稳定性提出了要求。另针对部分能源项目国补占比较大的问题，提出近 3 年每年补贴金额占收入比例不超过 15%。最后，对于基础设施难以切分的部分可一并纳入入池资产，拓宽了原始权益人的发行选择。同时暂未处于试点行业的酒店可首次以附属设施的身份参与发行。  根据 Wind 数据，目前中国 C-REITs 数量上已超过新加坡，但相对市场规模（市场规模占 GDP 的比例）仅为 0.09%，同发达市场相比仍存在较大发展空间。经过三年试点，C-REITs 制度已逐步完善，在产业园、物流、保租房、高速公路等领域的发行模式和存续期管理逐步成熟。结合目前我们收集到的 89 单拟发行的储备项目，C-REITs 市场已具备了常态化发行的条件。此次政策态度的变化将极大地加速 C-REITs 市场扩张，盘活中国巨量的基础设施，打通基础设施建设的投资闭环。  二季度 36 只 C-REITs 披露季报，整体收入微增但可分配金额降低。根据各基金二季报数据，36 只 C-REITs 共完成基金收入 29.67 亿元，可比口径环比上升 0.63%，主要系水电环保板块收入上升 35.08%，增幅明显。三个不动产板块收入端较为稳定，环比变化均在 2%以内的水平。经营权板块中高速公路 REITs 收入环比下降 5.19%，连续三个季度环比下滑；水电环保板块由于季节性原因收入环比上升 35.08%；新能源 REITs 收入环比下降 21.43%，主要系国家电投 REIT 发电量下滑所致。可分配金额方面，24Q2 共完成 14.20 亿元，可比口径环比下滑21.95%，主要系新能源板块项目集中支付应付项目及现金红利，可分配金额环比下降 99.03%。其中国家电投 REIT 集中支付了 23 年度管理费和托管费合计 8579 万元，致可分配金额首次出现负值为-4212 万元，提醒投资者应关注新能源项目大额应收应付项目或导致可分配金额出现较大波动。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-08-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 huzhengwei@gf.com.cn -44%-34%-25%-15%-6%4%08/2310/2312/2303/2405/2407/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.67 2024/5/26 买入 8.41 -0.83 0.04 - 166.8 13.7 9.9 -4.0% 0.2% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.73 2024/3/19 买入 13.82 0.94 1.11 9.3 7.9 8.3 7.5 6.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 8.65 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 4.9 3.5 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 3.26 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 3.0 3.0 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 8.26 2024/4/19 买入 14.98 1.84 2.09 4.5 4.0 3.2 3.5 7.3% 7.6% 华发股份 600325.SH 人民币 5.98 2024/5/3 买入 9.39 0.85 1.02 7.0 5.9 10.1 4.6 9.6% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.57 2024/5/5 买入 12.44 1.13 1.44 6.7 5.3 2.5 2.4 12.1% 13.3% 首开股份 600376.SH 人民币 2.07 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 6.7 4.0 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 4.49 2024/5/26 买入 9.82 0.92 0.91 4.5 4.5 7.3 7.8 4.1% 3.9% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.22 2024/4/25 买入 18.80 2.56 2.72 4.7 4.4 3.7 3.3 7.0% 6.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.88 2024/4/4 买入 2.95 0.66 0.72 2.6 2.4 1.5 1.4 7.0% 7.1% 越秀地产 00123.HK 港币 5.10 2024/6/5 买入 9.12 0.87 0.99 5.4 4.7 2.4 2.3 5.3% 5.7% 万物云 02602.HK 港币 22.10 2023/8/25 买入 59.79 2.11 2.38 9.5 8.4 2.0 1.0 12.8% 13.2% 保利物业 06049.HK 港币 29.30 2023/8/23 买入 66.83 3.09 3.67