房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报(2024-07)

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 六维跟踪楼市复苏月报（2024-07） 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.11 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 绿城服务 2869 HK 3.81 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 8 月 02 日│中国内地 动态点评 7 月领先指标显示一线城市复苏动能转弱 进入 7 月传统淡季，新房网签成交面积环比回落，二手房保持韧性，同比表现在低基数影响下改善。从贝壳领先指标来看，前端房地产市场热度再度回落，6 月一线城市量价复苏的动能未能得到延续。今年以来房地产政策扶持力度持续加码，从政治局会议“消化存量、优化增量”的提法、“517”政策组合拳及突破历史新低的房贷利率和首付比例，再到二度降息，政策空间持续打开有望加速市场修复。我们看好在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。 高频数据：低基数下新房和二手房网签成交面积同比表现改善 进入 7 月传统淡季，新房网签成交面积环比下滑，同比降幅在低基数影响下略有收窄；二手房更具韧性，成交面积环比增长，同比增幅显著扩大，但需要注意月末高频数据出现回落趋势。新房方面，24 年 7 月 54 城新房成交面积同比-18%（6 月同比-21%），环比-28%，年初至今累计同比-34%；二手房方面，7 月 26 城二手房成交面积同比+30%（6 月同比+13%），环比+5%，年初至今累计同比-3%。 领先指标：前端房地产市场热度再次回落，一线城市复苏动能转弱 根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面：50 城二手房带看指数环比-5%至25.4，新房案场指数环比-4%至 15.9，7 月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）环比回落至 32.3/35.9。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比下滑至 8.2，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至15.3%；二手房价格环比下跌 1.4%，跌幅较 6 月（1.3%）小幅扩大，6 月房价环比由跌转涨的北京、上海重新出现下跌（-0.7%、-0.1%）。总体来看，随着传统淡季的到来以及前期政策效果的淡化，7 月前端房地产市场热度再度回落，6 月一线城市量价复苏的动能未能得到延续。 区域观察：领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京、杭州、上海等 根据贝壳研究院的数据，7 月 50 城中 38/30 城二手房带看/新房案场指数环比下降，45 城二手房景气指数环比下降。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京、杭州、上海、西安、太原，靠后的城市包括绍兴、常州、嘉兴、福州、芜湖。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、绿城服务、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (41)(30)(18)(7)5Aug-23Dec-23Apr-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 54 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对新房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平20192021202220232024051015202