房地产行业深度报告：住房制度国际比较之新加坡篇，组屋主导，实现“居者有其屋”

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2024-07-31 [Table_Invest] 同步大势 上次评级: 同步大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -3% -12% -41% 相对收益 0% -5% -25% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 104 总市值（亿） 9223.20 流通市值（亿） 4206.55 市盈率（倍） 15.71 市净率（倍） 0.56 成分股总营收（亿） 26197.24 成分股总净利润（亿） -306.88 成分股资产负债率（%） 76.34 [Table_Report] 相关报告 《复盘日本房地产泡沫：从繁荣到破裂》 --20240705 《住房制度国际比较之德国篇》 --20240529 《2008 年次贷危机中的美国房地产市场复盘》 --20240410 《城中村改造系列深度报告（一）》 --20231006 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 住房制度国际比较之新加坡篇 ---组屋主导，实现“居者有其屋” 报告摘要： [Table_Summary] 新加坡住房市场特点：组屋主导，层次化供给，落实“居者有其屋”。组屋制度始于 1960 年，截止 2023 年，居民房屋自有率达 90%，组屋居住率为 72%，反映其在住房市场中的主导地位。除了公共组屋外，新加坡的住宅市场还包括私人住宅和执行公寓等多种类型的房屋，呈现出住宅类型多样，层次化供给特点。 组屋制度演变历程：政府深度干预，分层次多主体供给。1960-1964 年为解决房荒阶段，1960 年建屋发展局（HDB）成立，1964 年底完成第一个五年建屋计划，组屋只租不售。1964-1979 年为保障供给阶段，1964年实施“居者有其屋”计划，鼓励居民买房。1979-1995 年为扩大建设阶段，政府增加大户型建设，基本解决住房问题。1995 年至今为提升质量阶段，政府不断改善组屋户型，对老旧组屋升级改造。 组屋资金保障体系：全方位提供资金支持，满足供需端资金需求。组屋建设和购买的资金来源主要依赖于中央公积金制度、贷款支持和资金补贴。首先，按比例强制缴纳的中央公积金制度为 HDB 组屋建设提供资金支持，也为购房人提供资金支持。其次，为供需两侧提供贷款支持，利息低且贷款种类多。最后，政府提供 HDB 赤字补贴和住房补贴，补贴覆盖范围广，有效缓解住房建设和购买压力。 组屋土地保障体系：强制征收，政府管理。土地制度是新加坡组屋发展的重要因素。首先，政府低价强制征收土地，降低组屋建设成本。其次，政府严格管控土地交易，以有价划拨的方式出让给 HDB ，HDB 可直接使用土地建设组屋，也可以通过招标、拍卖等方式引入社会资本，以促进各类住房项目的建设。最后，土地补偿范围广泛，补偿方式以财产补偿为主，包括对产权的补偿和损失补偿（如搬迁损失补偿、购房优惠等）。 组屋准入退出机制：保障各阶层需求，抑制投机行为。首先，政府对申请人要求严格，申请条件主要分为公民身份、无私人房产、收入上限和家庭结构四个方面。其次，组屋分配按照申请顺序，包括登记、注册、抽签三环节，做到公平公正。同时，优先保障初次申请者及特殊人群。最后，转租、转售受到时间限制，转租最低居住年限为 3 年，转售最低居住年限一般为 5 年。并且，买卖房者都需要缴纳一定税收，有效抑制投机行为。 对国内的经验启示：资金保障方面，加大保障性住房资金投入，完善住房公积金监管制度，鼓励金融机构参与保障房贷款。土地制度方面，保证保障性住房土地供应，建立监督机制。准入和退出机制方面，严格设立准入、退出标准，公平分配保障性住房。 风险提示：新加坡房地产制度与国情与我国存在差异，经验未必可比。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%2023/7 2023/10 2024/12024/4房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 30 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目 录 1. 新加坡住房市场：组屋主导，落实“居者有其屋” ...................................... 4 2. 组屋制度演变历程：政府深度干预，分层次多主体供给 .............................. 7 2.1. 解决房荒（1960-1964 年）：组屋只租不售，满足住房需求 ............................................... 7 2.2. 保障供给（1964-1979 年）：鼓励居民买房，落实“居者有其屋” ................................... 8 2.3. 扩大建设（1979-1995 年）：增加大户型组屋，基本解决住房问题 ................................... 8 2.4. 提升质量（1995 年-至今）：改善组屋户型，改造老旧组屋 ............................................... 8 3. 组屋资金保障体系：全方位提供资金支持，满足供需端资金需求.............. 9 3.1. 中央公积金制度：分比例强制缴纳，保障建设和购买资金来源 ....................................... 9 3.2. 贷款支持：利息低且种类多，提供建设和购买金融支持 ................................................. 13 3.3. 资金补贴：覆盖范围广，缓解建设和购买压力 ................................................................. 14 4. 组屋土地保障体系：强制征收，政府管理 .................................................... 16 4.1. 土地征收制度：强制执行，控制成本 ................................................................................. 16 4.2. 土地交易制度：政府管控，市场公平 ................................................................................. 17 4.3. 土地补偿制度：范围广泛，财产补偿 .............................