房地产行业2024年7月房企销售数据点评：淡季新房销售一般，后续政策发力仍值期待

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 07 月 31 日 淡季新房销售一般，后续政策发力仍值期待 看好 ——2024 年 7 月房企销售数据点评 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件： ⚫ 7 月 31 日，克而瑞发布 2024 年 7 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额 253 亿元，万科、招蛇单月销售额分别为 192、159 亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期 201 亿元下降至 159 亿元。7 月单月销售过百亿房企为 6 家，较 23 年同期减少 5 家，对比2022 年同期减少 9 家。 点评： ⚫ 7 月 50 家房企销售额环比-40%，同比-24%、较前值-5pct，淡季销售表现略有回落。根据克而瑞数据，2024 年 7 月，50 家房企单月销售金额 2,004 亿元，环比-40%，同比-24%、较前值-5pct；销售面积为 1,236 万方，环比-28%，同比-27%、较前值+1pct；自 23 年 6 月以来销售同比出现大幅下降，6-7 月降幅略有收窄，但景气度仍然低位；从累计数据看，24 年 1-7 月累计销售金额 17,055 亿元，同比-40%、较前值+2pct；销售面积 9,575 万方，同比-42%、较前值+2pct；1-7 月累计销售金额同比降幅仍然较大。值得注意的是，4 月 30 日政治局会议指出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；5 月 17 日，央行等四部委召开房地产政策吹风会，推出首付比降至 15%、房贷利率下限取消、5,000 亿政府收储等政策；6 月 7 日，国常会强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施。并要求解放思想、拓宽思路”；7 月 21 日，三中全会决定指出，支持城乡居民多样化改善性住房需求，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权。7 月 30日政治局会议再度强调政府收储商品房作保障房。我们认为，房地产政策底层思路由供给侧稳投资转为需求侧稳房价，高频政策推出也不断明确本轮去库存决心坚定。 ⚫ 7 月单月销售：保利、万科、招蛇排名前三，部分房企单月同比转正、跑赢市场。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、招蛇分别位列二三。其中，保利 253 亿（YOY-19%）、万科 192 亿（YOY-13%）、招蛇 159 亿（YOY-21%）、华润 155 亿（YOY-10%）、中海132 亿（YOY+11%）、绿城 106 亿（YOY+4%）、华发 84 亿（YOY+9%）、龙湖 75 亿（YOY-35%）、滨江 71 亿（YOY-31%）、建发房产 69 亿（YOY-33%）、金地 61 亿（YOY-42%）、金茂57 亿（YOY-11%）、越秀 50 亿（YOY-41%）、碧桂园 43 亿（YOY-69%）、新城 35 亿（YOY-42%）、世茂 27 亿（YOY-11%）、旭辉 19 亿（YOY-60%）、阳光城 15 亿（YOY-22%）、融创 14亿（YOY-73%）、中南 11 亿（YOY-57%）、金科 7 亿（YOY-23%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：中海+11%、华发+9%、绿城+4%、华润-10%、世茂-11%、金茂-11%、万科-13%、保利-19%、招蛇-21%等，好于行业，部分房企单月同比转正、显著好于行业。 ⚫ 1-7 月累计销售：保利、中海、万科排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、万科分别位列二三。其中，保利 1986 亿（YOY-26%）、中海 1616 亿（YOY-16%）、万科 1465 亿（YOY-35%）、华润 1402 亿（YOY-25%）、招蛇 1168 亿（YOY-37%）、绿城 964 亿（YOY-13%）、建发房产 730 亿（YOY-31%）、滨江 653 亿（YOY-36%）、越秀 604 亿（YOY-34%）、龙湖 586 亿（YOY-47%）、华发 536 亿（YOY-37%）、金茂 502 亿（YOY-46%）、金地 422 亿（YOY-56%）、碧桂园 376 亿（YOY-79%）、融创 277 亿（YOY-52%）、新城 270 亿（YOY-44%）、旭辉 222 亿（YOY-52%）、世茂198 亿（YOY-36%）、中南 107 亿（YOY-61%）、阳光城 100 亿（YOY-51%）、金科 70 亿（YOY-51%）等；24 年 1-7 月 50 家房企累计销售金额同比增速低位，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：绿城-13%、中海-16%、华润-25%、保利-26%、建发房产-31%等，显著好于行业。 ⚫ 投资分析意见：淡季新房销售一般，后续政策发力仍值期待，维持“看好”评级。在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。我们认为房地产市场将逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。 ⚫ 风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共6页 简单金融 成就梦想 图 1、2024 年 7 月 50 家房企销售排名（按销售金额降序排序）（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：克而瑞，亿翰智库，中指院，统计局，申万宏源研究 注：10 家、20 家、50 家房企采用固定房企名单，同比和环比数据为历史可比；上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同比和环比；标注星号房企为一直沿用克而瑞数据。 公司23年1-7月销售金额23年7月单月销售金额24年1-7月销售金额24年7月单月销售金额累计销售金额同比7月单月销售金额同比23年1-7月销售面积23年7月单月销售面积24年1-7月销售面积24年7月单月销售面积累计销售面积同比7月单月销售面积同比保利发展2,6783101,986253(26)(19)1,5621791,093139(30)(22)中海地产1,9211191,616132(16)118615759248(31)(15)万科地产2,2602