房地产行业：新政后有所改善，关注持续性

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 房地产 新政后有所改善，关注持续性 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.11 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 7 月 21 日│中国内地 专题研究 2024H1：销售延续调整，关注核心城市成交放量的持续性 24H1，楼市弱复苏叠加高基数影响，新房和二手房销售同比均降，其中二手房表现相较新房更具韧性。6 月，一线城市二手房成交回暖向市场释放了一定的积极信号，展望下半年，随着高基数效应减弱，叠加政策效果逐渐显现，我们预计更多的购房需求将迎来释放，后续可重点跟踪以一线城市为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 销售：新房承压，以价换量下二手房更有韧性 2024H1，全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-25.0%/-19.0%，降幅较 2023 年分别走阔 2.6/0.4 个百分点。6 月以来，随着高基数影响减弱、开发商推盘力度加大以及 517 新政效果逐渐显现，新房市场有所好转，各线城市新房成交面积均为年初以来单月最高值。二手房方面，上半年 21 城二手房成交面积同比-3.7%，跌幅小于新房，虽成交面积因高基数效应同比有所下降，但论绝对值为 2019 年以来同期第二高，仅次于 2023H1，我们认为二手房市场的“以价换量”是导致大部分城市二手房成交占比提升的关键。 库存：新房去化周期拉长，二手房库存保持平稳 截至 2024 年 6 月末，克而瑞 80 城新房库存面积 4.82 亿平米，较 2023 年末下降 2.2%；平均去化周期 26.7 个月，较 2023 年末延长 5.5 个月。分城市 能 级 看 ， 一 线 / 二 线 / 三 线 城 市 截 至 6 月 末 的 库 存 较 2023 年 末+6.5%/-3.2%/-2.6%；去化周期分别在 21.7/23.6/33.9 个月，较 2023 年末+4.8/+4.5/+7.7 个月。二手房库存方面，样本 18 城的二手房库存量较 2023年末上升 1.6%，保持平稳。样本 18 城中，除南通、东莞、北京、西安、南京、合肥、成都外，其余 11 城的二手房库存均较 2023 年末有所增加。 房价：整体仍处于探底过程，二手房环比改善 2024 年 6 月，70 城新建/二手商品住宅价格同比-4.9%/-7.9%，降幅分别较2023 年 12 月走阔 4.0/3.8pct，新房和二手房价格目前均处于探底过程，而二手房价格跌幅大于新房。但环比来看，6 月二手住宅价格环比-0.9%，降幅较 5 月收窄 0.1pct，70 城中环比上涨的城市数达到 4 个，打破零上涨状态。根据我们的统计，6 月 70 城二手房价格接近 2018 年 3 月的水平，其中一线/二线/三线的二手房价格已分别回落至 2020 年 8 月/2018 年 6 月/2018年 6 月的水平。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (35)(23)(11)214Jul-23Nov-23Mar-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 新房：压力仍存，新政后有所改善 ............................................................................................................................... 3 新房：整体延续弱复苏，表现“前低后高” .............................................................................................................. 3 库存去化：现房销售占比提升，去化周期拉长...................................................................................................... 6 二手房：以价换量延续，成交更具韧性 ........................................................................................................................ 8 高基数效应下二手房成交更具韧性 ........................................................................................................................ 8 二手房占据主导，以价换量持续 .......................