京沪新房成交仍下滑，二手房企稳

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 京沪新房成交仍下滑，二手房企稳 [Table_Title2] [Table_Summary] 7 月 12-18 日 50 城新房周成交面积环比下滑 11%： 根据 50 城高频数据，7 月第三周（12-18 日）新房成交面积继续下滑，当周新房成交面积 230 万方，环比下滑 11%，相当于“517 政策”前一周周成交面积的 68%。6 月底、7 月初两周（6 月 21-27 日、6 月 28 日-7 月4 日）新房成交量较高，单周成交规模均在 530 万方左右，为年内两个周成交高位，7 月第二周、第三周新房成交面积相当于周成交高位的 40%-50%。 今年 7 月第三周新房成交面积环比下滑 11%，对比历年同期，略好于 2022-2023 年同期环比。2021-2023年同期新房成交面积分别环比-3%、-26%、-16%。今年 7 月第三周新房成交约为 2021-2023 年同期的 36%-59%，同比-41%。 今年年初以来新房成交面积同比降幅偏高，但 6、7 月降幅收窄。年初以来 50 城成交 8984 万方，同比下滑31%。其中，6 月同比下滑 21%，7 月 1-18 日同比下滑 15%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对 2024年、2015-2023 年（不含 2020、2022 年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为 5 月 17 日，以 3 月 17 日-5 月 16 日平均值（前 2 个月成交数据）作为对比的基点 100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将 5 月 17 日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从 30 大中城市成交面积数据来看，经过 6 月 14 日-7 月 4 日连续三周反弹后，新房成交标准化比值连续两周低于 100%，上周为 88%，本周（7 月 12-18 日）仅为 85%，意味着近两周成交表现均弱于“517 政策前两个月”均值水平。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）同期相比，今年 7 月第三周低于历史同期平均值7 个百分点。 从 50 城成交面积数据来看，结论类似，7 月第三周新房成交面积标准化比值仅为 67%，低于 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）同期平均值约 23 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，7 月第三周北京、上海成交均继续回落，北京回落幅度更大。 北京新房成交于 6 月底、7 月初连续两周出现较明显的改善（6 月 21-27 日、6 月 28 日-7 月 4 日），标准化比值分别达到 180%、247%。7 月第二周（7 月 5-11 日）成交开始回落，成交标准化比值为 108%，本周（7 月12-18 日）成交标准化比值为 90%，较上周下滑 18 个百分点。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）相比，本周成交标准化比值低于历史同期 4 个百分点。 上海新房方面，同样是 6 月底、7 月初连续两周出现较明显的改善（6 月 21-27 日、6 月 28 日-7 月 4 日），标准化比值分别达到 150%、153%，7 月第二周（7 月 5-11 日）回落至 94%。本周（7 月 12-18 日）成交标准化比值为 83%，较上周下滑 11 个百分点。与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）相比，本周成交标准化比值低于历史同期 16 个百分点。 从成交数据来看，7 月第三周，北京新房成交面积 15 万方，环比下滑 17%，是“517 政策”前一周成交的95%。7 月第三周，上海新房成交面积 26 万方，环比下滑 12%，是“517 政策”前一周成交的 89%。 7 月 12-18 日 15 城二手房周成交面积环比增长 0.1%： 根据 15 城二手房高频数据，7 月第三周二手房成交面积 194 万方，环比增长 0.1%。5 月 10 日至今共经历了九周，六周成交面积在 200-220 万方之间，仅有三周成交面积低于 200 万方，分别是端午节所在的一周，以及 7 月第二周（7 月 5-11 日）、第三周（7 月 12-18 日）两周。 与历年同期相比，7 月第三周 15 城二手房成交面积环比表现略强，2021-2023 年同期二手房成交面积分别环比-2%、-4%、-6%。本周二手房成交面积仍高于往年同期，约为 2021-2023 年同期的 114%-121%。 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 07 月 21 日 证券研究报告|宏观点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 1 累计来看，6 月、7 月 1-18 日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长 9%、35%。今年以来（截至 7 月18 日）二手房成交 5082 万方，同比下滑 5%，同比降幅低于新房。 同样考虑到地产销售的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从 15 城二手房成交面积来看，7 月第三周周成交标准化比值等于 100%，环比增长 1 个百分点。517 新政落地已经九周，与政策前数据比较，仅有端午节一周和 7 月第二周成交标准化比值低于“政策前两月均值”，分别为 85%、99%，7 月第三周为 100%，其他六周成交标准化比值在 104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”，体现出政策的提振效果。 与 2015-2023 年（不含 2020、2022 年）数据对比，今年 5 月 17 日-7 月 18 日九周数据均超过历史水平。7月第三周标准化比值为 100%，超过历史同期平均值约 12 个百分点。 进一步对比 6 月 26 日出新政的北京、5 月 27 日出新政的上海，7 月第三周，北京、上海二手房成交标准化比值均出现小幅提升。7 月第三周北京、上海二手房成交标准化比值分别为 115%、119%，分别较上一周增长 2个百分点、3 个百分点（受限于数据，未考虑季节性）。 结合原始成交数据来看，今年 7 月第三周京沪二手房成交均企稳回升。7 月第三周，北京二手房成交面积34万方，环比增长 1%，较 517 政策前一周下滑 3%，较北京 626 新政前一周下滑 6%；上海二手房成交面积 39 万方，环比增长 3%，较 517 政策前一周增长 4%，较上海 527 新政前一周增长 6%。 价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自 2023 年 3 月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自 2023 年 6 月以来持续下滑。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 [Table_Author] 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 联系电话：021 5038 0388 证券研究报告|宏观点评