房地产行业2024H1中报业绩前瞻：基本面低迷中寻底，房企业绩仍然承压

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 07 月 16 日 基本面低迷中寻底，房企业绩仍然承压 看好 ——房地产行业 2024H1 中报业绩前瞻 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 行业基本面仍处于低迷状态，预计 24H1 房企业绩仍然承压。基本面方面，2022-23 年房地产行业基本面大幅下行，24H1 行业销售量价仍处于低迷状态；随着供需政策持续放松，预计后续行业基本面有望呈现底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象，预计改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望 2024H1 板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2021 年后销售降速推动结算增速明显放缓；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平以及仍有一定存货减值压力。我们预计 2024H1 房地产板块业绩仍将磨底，但随着利润率见底、减值出清，后续板块业绩有望底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。 ⚫ 政策思路转为需求侧去库存，24H1 销售降幅收窄、投资依然低迷。政策面，4 月 30日，政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5 月 17 日，央行等四部委房地产政策吹风会，推出了首付比降至 15%、房贷利率下限取消、推出5,000 亿收储贷款等政策；6 月 7 日，国常会强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施。并要求解放思想、拓宽思路”；政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。基本面，随着政策持续密集推出，预计后续基本面有望底部企稳：1）销售方面：根据克而瑞，2024H1，50 强房企累计销售面积同比-44%，其中 4-6 月单月同比分别为-36%/-34%/-28%，2 季度销售降幅收窄明显，但整体市场景气度仍处低位；2）拿地方面：根据中指院，2024H1，300 城住宅类土地成交面积同比-38%，其中 4-6 月单月同比分别为-25%/-54%/-54%，表明行业投资端依然低迷。 ⚫ 根据结算节奏，我们预计主流公司 2024H1 归母净利润情况如下： 1） 增速+10%~+15%的公司：保利物业、中海物业； 2） 增速在 0%~+10%的公司：华润置地、越秀地产、招商积余； 3） 增速在-20%~-30%的公司：招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份、建发国际、中海外发展； 4） 增速在-30%以下的公司：新城控股、保利发展。 ⚫ 投资分析意见：基本面低迷中寻底，房企业绩仍然承压，维持“看好”评级。一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。另一方面，4 月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。我们认为房地产市场将逐步回归正轨、并判断本轮基本面修复将更为持续。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。 ⚫ 风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共3页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 7 月 16 日 2022A 2023A 2024E 2022A 2023A 2024E 2022A 2022A 2023A 2024E 2022A 2023A 2024E 000002.SZ 万科 A 6.92 1.02 0.91 0.87 6.8 7.6 8.0 0.3 121.6 109.1 103.3 -46.2% -10.3% -5.3% 600048.SH 保利发展 9.10 1.01 1.04 1.09 9.0 8.8 8.3 0.6 120.7 124.3 130.5 -34.2% 3.0% 5.0% 001979.SZ 招商蛇口 9.45 0.65 0.99 1.44 14.5 9.5 6.6 0.9 63.2 90.1 130.6 48.2% 42.5% 45.0% 002244.SZ 滨江集团 8.13 0.81 0.94 1.07 10.0 8.6 7.6 1.0 25.3 29.1 33.4 -32.4% 15.0% 14.7% 600325.SH 华发股份 6.22 0.79 0.73 0.81 7.9 8.5 7.7 0.8 18.4 20.2 22.2 -28.7% 9.7% 10.1% 600153.SH 建发股份 8.35 4.29 1.67 1.99 1.9 5.0 4.2 0.4 131.0 50.3 59.9 108.6% -61.6% 19.1% 0960.HK 龙湖集团 9.94 2.07 1.90 1.95 4.8 5.2 5.1 0.4 128.5 128.7 132.1 -47.3% 0.1% 2.6% 1109.HK 华润置地 24.26 4.40 4.54 4.78 5.5 5.3 5.1 0.7 313.7 323.4 340.5 11.7% 3.1% 5.3% 0688.HK 中国海外发展 12.15 2.34 2.41 2.53 5.2 5.0 4.8 0.4 256.1 264.2 277.6 10.1% 3.2% 5.1% 1908.HK 建发国际集团 12.83 2.36 2.60 2.98 5.4 4.9 4.3 1.1 50.4 55.5 63.7 19.3% 10.1% 14.8% 0123.HK 越秀地产 4.90 0.85 0.86 0.95 5.8 5.7 5.2 0.4 31.9 32.0 35.4 -19.4% 0.6% 10.5% 平均值 1.87 1.69 1.86 7.0 6.8 6.1 0.6 114.6 111.5 120.8 -0.9% 1.4% 11.5% 资料来源：Wind，申万宏源研究（注：以上单位均为人民币，盈利预测为申万宏源房地产团队预测，取 2024/7/16 收盘价，汇率为 0.91） 表 2：主要公司 2024H1 业绩增速情况预测 增速区间 公司 +10%~+15% 保利物业、中海物业 0%~+10% 华润置地、越秀地产、招商积余 -