房地产行业专题研究-24H1土地市场：供需收缩，企业分化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 24H1 土地市场：供需收缩，企业分化 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.20 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 7 月 06 日│中国内地 专题研究 土地市场供需延续弱势，关注具备核心城市资源的房企 24H1 土地市场仍在偏弱运行，缩量的趋势仍在延续，而此前维持上涨的成交均价也在上半年同比有所下降。从企业端来看，属性上央国企仍然是市场的拿地主力，但各梯队房企投资意愿均偏弱，拿地金额也均有下降。在此背景下，北京、上海的地市限制政策也有所宽松，或能一定程度提振主体参与信心。在核心城市地块竞争加剧的情况下，我们看好重仓核心城市资源以及具备较强拿地能力的房企能够在市场筑底企稳的过程中率先受益。 全国：供需仍在收缩，均价有所下降 全国土地交易依然偏弱，其中涉宅用地成交下滑幅度更大。24H1 全国成交土地建面约 9.9 亿平，同比-29%，成交金额约 1.1 万亿元，同比-35%；而涉宅用地成交建面约 1.8 亿平，同比-35%，成交金额约 6694 亿，同比-42%。宅地成交金额占全国土地成交金额的比例由 2019-20 年的 82%降至 64%。分城市能级，各线城市成交规模均有下滑，一线、二线、三四线成交金额同比-37%、-45%、-41%，城市能级间的分化有所弱化。在规模下降的同时，均价也迎来 2019 年以来第一次下降，24H1 全国涉宅用地成交均价同比-11%，一线、二线、三四线分别同比+13%、-15%、-10%。 城市：市场集中度提升，零成交城市数量增加 大部分城市的成交规模均有所下降，有些城市停止供地。24H1，355 个样本城市中，成交金额在百亿以上的城市有 15 个，同比下降 12 个，较 20H1下降 47 个。零成交的城市数量达到 39 个，同比增加 11 个。24H1 成交金额前十的城市成交总额占全部城市的 43.5%，同比提升 0.8pct。城市间表现分化，从成交规模来看，北京、杭州、上海、西安、成都 5 城仍位于前列；从成交金额同比来看，三亚、福州等城市实现增长，而广州、深圳有明显下降；从溢价率的角度看，南宁溢价率最高，达到 26%，此外台州、青岛、合肥、长沙、成都等城市平均溢价率也在 9%以上，具备相对较高的热度。 企业：央国企仍是主力，龙头房企收缩拿地 企业性质来看，央国企仍然是绝对的拿地主力。24H1，TOP30 拿地房企里，央企、地方国企、混合企业及民企权益拿地金额分别同比-56%、+8%、-52%、-52%。占比方面，央企占比下降较多，但地方国企份额较大幅度提升，央国企合计拿地份额占 TOP30%达到 81%，同比提升 5pct，较 2022H1 提升8pct。企业排名来看，各梯队房企拿地总额均有下降，从占比来看，TOP10房企的权益拿地金额占百强房企的比例达到 38%，同比-6pct，TOP10 房企在 24H1 的投资有所收缩。另外中字头房企斩获颇丰，权益拿地金额百强中，中建系有七席，中国铁建、中国中铁也分别位于百强中第 8、19 位。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (32)(19)(7)619Jul-23Nov-23Mar-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 全国：供需仍在收缩，均价有所下降 .................................................................................................................... 3 城市：市场集中度提升，零成交城市个数增加...................................................................................................... 6 企业：央国企仍是主力，龙头房企收缩拿地 ......................................................................................................... 9 投资建议.............................................................................................................................................................. 13 风险提示.................................................................