房地产行业跟踪分析：信贷监管从严，头部优势扩大

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 信贷监管从严，头部优势扩大 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：银保监会严控地产融资，上海自贸区新片区放松限购 本周，中央层面，银保监会将对 32 个城市开展银行房地产业务检查，并将坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长。地方层面，上海自贸试验区新片区人才“居转户”由 7 年改为 5 年，核心人才缩短到 3 年，同时非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限由 5 年缩短至 3 年。  本周基本面情况：8 月前 8 天 35 城新房成交同比上涨 1.2% 8 月前 8 天，我们跟踪的 35 个重点城市成交面积同比上涨 1.2%，增幅较 7 月收窄 2.7 个百分点，其中 4 大一线城市同比下降 4.0%，11 个二线城市同比上涨 7.2%，20 个三四线城市同比下降 5.4%。8 月前 8 天重点13 城 3 月移动批售比上行至 1.02，其中当月批售比上行至 1.72，景气度有所回落，主要是二三线城市推盘放量带动所致，8 月前 8 天一线城市当月批售比 0.83，维持一定的景气度，二三线推盘放量同比增长 78%，批售比大幅上行至 2.20。土地市场方面，上周 100 个大中城市土地供需量均小幅下滑，而移动 3 月供销比（供给/成交）下行至 1.08，维持热度，但溢价率连续 8 周下滑至 16.2%，其中一线溢价率为 12.5%，上升 0.2 个百分点，二线、三线溢价率分别为 16.1%、17.9%，分别下降 0.6、1.4 个百分点。  信贷监管从严，头部优势扩大 经济工作会议之后各部门持续发声，本周银保监会的政策方向主要是规范渠道，对于地产行业融资环境整体影响有限。从数据来看，7 月房地产信托发行规模环比下降 3 成，但上市房企信托规模环比大幅上升。土地市场 7 月 300 城土地市场降温，溢价率回落，中小房企竞争的退出有助于龙头房企利润率的稳定，龙头房企在拿地以及融资方面的优势进一步凸显。我们认为，目前整体宽松和地产行业投放收紧的这种态势很难持续，对于头部房企能得到更多金融资源的倾斜，从而加大竞争优势。推荐标的方面，一线A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-08-11 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:基本面景气度回落，继续建议加大板块配置 2019-08-04 房地产行业:政策继续一城一策，土地市场热度回落 2019-07-28 房地产行业:销售规模历史新高 融资收紧投资意愿下降 2019-07-25 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -16%-6%4%14%24%34%08/1810/1812/1802/1904/1906/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 27.29 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.84 6.89 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 19.33 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.45 7.53 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 26.44 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 5.36 4.38 8.91 8.33 29.0% 26.2% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 6.59 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 4.94 4.63 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 8.27 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 3.67 3.08 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 7.30 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 6.78 3.87 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.13 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 6.55 4.89 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 5.70 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.12 3.32 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 2.91 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.12 5.12 23.10 18.50 10.2% 10.9% 600007.SH 中国国贸 人民币 16.33 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 17.69 15.77 7.75 6.88 11.8% 11.7% 02007.HK 碧桂园 港币 9.69 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.42 3.84 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918