房地产行业动态报告：单月销售量价齐升，土地市场降温融资收紧

请务必阅读正文后的声明及说明[Table_MainInfo][Table_Title]证券研究报告 / 行业动态报告 单月销售量价齐升，土地市场降温融资收紧 报告摘要： [Table_Summary]房地产投资、新开工继续回落，竣工数据降幅收窄，景气度微降。2019年 1-7 月，全国房地产开发投资额 7.28 万亿元，同比增长 10.6%，增速回落 0.3pct，连续 3 个月下行；新开工面积 12.57 亿平米，增长 9.5%，增速回落 0.6pct,单月新开工面积 2.02 亿平米，同比增长 6.6%，单月增幅下行 2.3pct；房屋竣工面积 3.73 亿平米，同比下降 11.3%，降幅收窄 1.4pct，单月降幅大幅收窄；房屋施工面积 79.4 亿平米，同比增长 9.0%，增速上升 0.2pct。7 月国房景气指数 100.9，较 6 月回落 0.01。 销售降幅缩窄，单月销售面积同比由负转正。1-7 月，商品房销售面积约 8.88 亿平米，同比下降 1.3%，降幅收窄 0.5pct；东、中、西、东北部地区销售面积同比均有所收窄或上升；单月销售面积为 1.3 亿平米，同比增长 1.18%，环比增速上升 3.4%。三十大中城市 1-7 月累计销售面积约 1 亿平米，同比增长 9.05%，增速收窄 1.41%。低能级城市销售表现出较强的韧性。 土地市场趋冷，百城土地成交溢价率降低。1-7 月，房地产开发企业土地购置面积 9761 万平米，同比下降 29.4%，降幅扩大 1.9pct；土地成交价款 4795 亿元，同比下降 27.6%，降幅与上月持平。7 月，百城土地成交溢价率为 11.38%，环比下降 8.1%，为 3 月以来的最低值。随着三季度行业融资环境大幅收紧，我们认为下半年土地市场将继续维持低位。 到位资金受自筹资金影响增速下行，房贷利率微升。1-7 月，房地产开发企业到位资金 9.98 万亿，同比增长 7%，增速回落 0.2pct，受地产融资收紧影响，自筹资金增速下行，1-7 月自筹资金 3.1 万亿元，单月仅新增 4301 亿元，累计同比增速下滑 1.9pct 至 2.8%。7 月，首套房贷款利率 5.44%，环比上涨 2bp；二套房利率 5.76%，环比上涨 1bp。部分热点二线城市房贷利率有所上行，未来房贷利率稳中或有微升。 推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：华夏幸福、保利地产、万科 A、招商蛇口、华侨城 A 和金地集团； 建议关注：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城； 推荐物管公司：碧桂园服务、中航善达。 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 [Table_CompanyFinance]重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 万科 A 26.08 3.06 3.86 4.57 8.52 6.76 5.71 买入 荣盛发展 8.27 1.74 2.17 2.58 4.75 3.81 3.21 买入中南建设 7.68 0.59 1.12 1.92 13.02 6.86 4.00 买入金地集团 11.8 1.79 2.27 2.66 6.59 5.20 4.44 买入华夏幸福 26.3 3.91 5.09 6.31 6.73 5.17 4.17 买入[Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote]历史收益率曲线 -14%-4%6%16%26%36%2018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/7房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -8.05% -9.08% 3.54% 相对收益 -4.73% -10.10% -5.64% [Table_IndustryMarket]行业数据 成分股数量（只） 163 总市值（亿） 22378 流通市值（亿） 19938 市盈率（倍） 9.76 市净率（倍） 1.68 成分股总营收（亿） 22993 成分股总净利润（亿） 2044 成分股资产负债率（%） 79.18 [Table_Report]相关报告 《东北证券房地产周报:银保监会下发 64 号文，临港自贸新片区限购政策放松》 2019-08-11 《东北证券房地产周报:房地产政策表态仍紧，7 月百强销售同比微增》 2019-08-05 《政治局会议房地产相关描述点评：不将房地产作为短期刺激经济的手段，首提城市群、老旧小区改造》 2019-07-30 [Table_Author]证券分析师：高建 执业证书编号：S0550511020011 研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 研究助理：沈路遥 执业证书编号：S0550118070032 021-20363213 shenly@nesc.cn /房地产 发布时间：2019-08-15 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 14 [Table_PageTop] 行业动态报告 1. 开发投资完成额增速持续回落 2019 年 1-7 月，全国房地产开发投资完成额 72843 亿元，同比增长 10.6%，增速较1-6月份回落0.3个百分点；同期住宅开发投资完成额为53466亿元，同比增长15.1%，增速回落 0.7 个百分点，对整体开发投资完成额继续起拉动作用，占比 73.4%。 分区域来看，东部、中部、西部和东北区域房地产开发投资完成额分别为 39042、15248、15708、2845 亿元，分别同比增长 9.2%、9.5%、15.1%、11%，增速同比变化-0.7%、+0.6%、-0.4%、-1.7%。 2019 年 7 月份，房地产开发景气指数为 100.90，较 6 月份下降 0.01。 图 1：房地产开发投资完成额累计同比 图 2：住宅开发投资完成额及累计同比 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 图 3：开发投资：其他费用累计同比与土地购置同比 图 4：房地产开发投资：建筑工程与施工面积走势 数据来源：东北证券，国家统计局 数据来源：东北证券，国家统计局 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 14 [Table_PageTop] 行业动态报告 2. 新开工增速持续回落，竣工降幅收窄 2019 年