房地产行业城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系遍寻正是长三角

HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告HeaderTable_StatementCompany东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业·证券研究报告】 Table_Summary核心观点 十九大以来，国家城市化发展战略出现重大转向，我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略。国际经验表明，围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势。目前我国的集聚度为 0.4 左右，相比于发达国家（0.7-0.8）仍有提升空间。从中国城市化的阶段看，目前正处于 50%-70%的城市化第二阶段，表现为大城市越来越大。随着产业结构升级和现代服务业崛起，客观上也需要形成大城市群。国家提出的长三角城市群、京津冀城市群、粤港澳大湾区对标世界级城市群，正式开启了我国的城市群时代。我们认为，长三角城市群是最具发展前景的城市群，我们将长三角城市群的城市分布模型称作太阳系模型，一超多强的布局最有利于整个城市群的发展。这有别于京津冀的双星模型和粤港澳的三星模型。长三角在人口集聚、经济活动和基础设施三方面综合实力最强。首先，长三角人口规模大，拥有 1.5 亿常住人口。其次，2016 年 GDP 达到 14.8 万亿元，人均 GDP9.8 万元。产业门类齐全，经济腹地广袤，可以顺利承接核心城市外溢的人口和产业。对外贸易活跃，年进出口总额 13.5 万亿元，贸易依存度 38.5%。总部经济活跃，世界 500 强企业中，有 36%将其总部设置在长三角。第三，城市群内部教育医疗资源丰富，拥有 30 家全国百强医院，24 所一流高校。同时交通网络发达，拥有 17 座空港，2016 年旅客吞吐人次达 1.9 亿。铁路路网密度高，达到 4.6 公里/百平方公里，为三大城市群内最高。房地产市场及政策稳中求进，全国房地产发展进入城市分化阶段，长三角城市群内的都市圈房地产市场大有可为。楼市调控因城施策，政策进入稳定期，核心城市价格也趋于稳定。在这种情况下，长三角核心城市周边的卫星城及新城存在明显的机会。我们估计，环上海的卫星城销售规模 2018-2020 能达到 1500 亿，远期（2025-2030）潜在规模可达 3000 亿。长三角区域内还有杭州、南京等二级核心城市，本地市场空间巨大，同时与核心城市上海形成明显的价格梯度，有利于承接人口产业溢出。我们估计环杭州及南京的卫星城销售规模远期也有望达到 3000 亿元以上。投资建议与投资标的 我们强烈看好在长三角城市群拥有大量土地储备的房地产开发商及加大长三角区域布局力度的房地产公司。我们推荐深耕长三角、布局全中国的新一线地产龙头新城控股(601155，买入)，加大力度布局长三角区域的产业新城龙头华夏幸福(600340，买入)，最具成长性的二线地产龙头阳光城(000671，买入)，积极布局长租公寓的杭州地产龙头滨江集团(002244，买入)。风险提示 房地产销售不及预期。利率上升幅度及速度高于市场预期。房地产行业 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 Table_BaseInfo行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A 股 行业 房地产 报告发布日期 2018 年 03 月 06 日 行业表现 资料来源：WIND Table_Author证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 Table_Contacter联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn -12%0%12%24%36%17/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/12房地产沪深300有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 2 目 录 0.引言：顺应大势，拥抱伟大的城市群新时代 ............................................ 61. 我国城市人口集聚度仍可提高，城市群发展大有可为 ................................ 61.1 围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势和经验 ................................ 6 1.2 我国集聚度仍有明显提升空间 ..................................................................................... 8 1.3 我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略 ............................................................ 9 2. 三大城市群多维比较，长三角更胜一筹 ................................................... 102.1 人口：庞大的总量，优良的空间分布 ......................................................................... 10 2.1.1、最大人口基数，活跃的城市群内部人口流动 112.1.2、适应可持续发展的优良人口分布状态 122.2 经济：体量大而产业全，腹地广而韧性强 .................................................................. 14 2.2.1、经济体量领先，存量资本雄厚，投资能力强 162.2.2、产业门类齐全，经济创新潜能大 172.2.3、地理形态得天独厚，内外贸易牵引发展之路 202.3 设施：教育医疗资源多城分布，交通互联驱动区域一体 ............................................ 21 2.3.1、顶尖教育与医疗资源在主要城市均有分布 212.3.2、交通基础设施强大，区域联结日趋紧密 233. 长三角城市群是最具发展前景的经济区域和房地产市场 .......................... 253