房地产行业动态点评：北京政策优化，一线政策悉数出炉

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 北京政策优化，一线政策悉数出炉 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 6 月 27 日│中国内地 动态点评 北京新政补齐一线城市政策宽松拼图 6 月 26 日，北京发布房地产新政，内容包括调整商业住房贷款最低首付比例和利率下限，调整公积金贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，组织开展住房“以旧换新”活动等。与深圳一样，本次北京政策优化主要体现在信贷端，并未涉及到限购政策。我们认为本次北京政策的落地是对 517 新政的响应，体现了监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。 首付比例：北京向上海看齐，首/二套房首付比例迎来优化 本次北京住房信贷调整主要体现在：1）首套房贷（含商贷和公积金贷）：首付比例从 30%降至 20%；2）二套房贷（含商贷和公积金贷）：首付比例从原先城六区/非城六区的 50%/40%降至五环内/五环外的 35%/30%；3）对于二孩及以上的家庭，购买二套住房的将认定为首套房贷；4）针对绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑，提高公积金贷款额度。本次调整后，一线城市中，北京、上海和深圳的首套首付比例持平，广州的首套首付比例最低；二套房方面，北京、上海仍执行相对较严的首付比例，深圳次之，广州最宽松。 贷款利率：京沪仍实行分区执行，广州房贷利率为一线最低 按 揭 利 率 方 面 ， 北 京 首 套 房 贷 利 率 从 原 先 的 城 六 区 / 非 城 六 区 的4.05%/3.95%降至 3.50%，不再分区执行首套房贷利率；二套贷利率从原先的城六区/非城六区的 4.05%/3.95%降至五环内/五环外的 3.90%/3.70%。本次调整后，北京的首套房贷利率与上海、深圳持平，略高于广州；北京的二套房贷利率与上海一样分区执行最低利率下限，标准相对较为严格，深圳次之，广州的二套房贷利率为一线城市中最低。 一线城市全线落地 517 新政，有望持续稳定市场预期 新政后（按网签滞后一周计算，5.24-6.25），54 城新房/26 城二手房日均成交面积环比 4 月日均+14%/-6%，较 3 月日均-6%/+6%。517 以来，新房/二手房销售仍处于相对缓慢的复苏阶段。本次政策优化后，一线城市均落实517 新政，彰显了政府“稳地产”诉求，我们认为，持续的政策落地优化有望稳定市场预期。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (32)(20)(8)517Jul-23Oct-23Feb-24Jun-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城建发展 600266 CH 买入 3.91 5.17 8,425 0.26 0.47 0.63 0.68 15.04 8.32 6.21 5.75 招商蛇口 001979 CH 买入 9.06 12.18 82,091 0.70 0.84 0.95 1.05 12.94 10.79 9.54 8.63 建发股份 600153 CH 买入 8.86 12.91 26,616 4.36 1.74 2.02 2.35 2.03 5.09 4.39 3.77 建发国际集团 1908 HK 买入 14.46 19.03 27,412 2.29 2.66 3.13 3.56 5.76 4.96 4.22 3.71 越秀地产 123 HK 买入 5.44 9.74 21,898 0.79 0.81 0.88 1.05 6.29 6.13 5.64 4.73 华润置地 1109 HK 买入 27.40 42.23 195,388 4.40 4.25 4.50 4.86 5.68 5.88 5.56 5.15 中国海外发展 688 HK 买入 14.08 19.77 154,104 2.34 2.45 2.72 2.83 5.49 5.25 4.72 4.54 龙湖集团 960 HK 买入 11.34 15.46 76,743 1.95 1.95 2.10 2.18 5.31 5.31 4.93 4.75 华润万象生活 1209 HK 买入 27.15 33.60 61,970 1.28 1.55 1.85 2.14 19.36 15.99 13.39 11.58 保利物业 6049 HK 买入 29.75 39.6