2024年6月房地产市场跟踪：新政后市场冲高回落， 去库存任重道远

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 市场跟踪 作者 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 石 炻 0755-82969261 sshi @ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 新政后市场冲高回落，去库存任重道远 ——2024 年 6 月房地产市场跟踪 行业热点 重点城市陆续跟进落实“517”新政：在中央层面宣布“517”新政后，各重点城市陆续落地实施，目前仅有北京尚未跟进，在商品住宅库存仍然高企的情况下，预计北京将在外地户籍社保及纳税年限要求、首付比例、商业贷款利率下限等方面有所优化。新政对市场信心提振起到关键作用，但政策效果已有后继乏力迹象：“517”系列新政出台后全国热点城市新房到访量激增、5 月新增居民中长期贷款金额较上月实现从负增长到正增长转变、市场成交量短期内明显抬升等；但另一方面，由于收入增长预期不足导致居民贷款意愿相较过去三年同期仍处于底部，叠加购房人观望情绪较浓，目前新房到访成交转化率仍偏低，同时，由于此番新政对前期限制较多的一线及少部分核心二线城市的松绑效果更为明显，全国范围的市场成交量出现冲高后回落趋势。行业近况 5 月房地产市场在重大利好政策刺激下成交量环比回升，但政策效果持续性有待观察，预计年中房企业绩冲刺将推动 6 月市场继续呈以价换量的环比弱修复态势。土地市场继续运行于历史低位，供给不断缩量使得商品房库存自高位缓慢下行，在政策驱动下降库存速度有望加快。5 月房企境内债券市场融资为近年来新低，但贷款融资呈筑底企稳态势。二级市场交易活跃度略有下降，且投资者更倾向于交易短端债券。www.ccxi.com.cn 房地产行业 2 2024 年 6 月房地产市场跟踪- 新政后市场冲高回落，去库存任重道远 www.ccxi.com.cn 一、 行业热点 （一）重点城市陆续跟进落实“517”新政 在中央层面宣布“517”新政后，各重点城市陆续落地实施，目前仅有北京尚未跟进，在商品住宅库存仍然高企的情况下，预计北京将在外地户籍社保及纳税年限要求、首付比例、商业贷款利率下限等方面有所优化。 5 月 17 日中国人民银行宣布下调首套房最低首付比例至 15%、二套房至 25%，取消首套和二套房利率下限，下调公积金贷款利率 0.25 个百分点，随后各城市均已下调公积金贷款利率，而对于首付比例及商业贷款利率新政，除北京以外的各重点城市纷纷跟进落实。首付比例方面，深圳和上海首套房首付比例均下调至20%，二套房首付比例分别下调至 30%和 35%（上海核心区），其余城市首套和二套房首付比例均降至 15%和 25%。商贷利率方面，深圳和上海虽未明确取消贷款利率下限，但实际已下调首套及二套住房贷款利率 35 个 bp，而其他城市均已取消贷款利率下限。 表 1：一线城市限购、限贷、限售政策对比 北京 上海 深圳 广州 限购区域 全域 全域 全域 天河、海珠、越秀、荔湾、白云和南沙 外地户籍社保、纳税年限 5 年 3 年 中心区 3 年、非中心区 1 年 6 个月 首付比例 首 套 30% ； 二 套 城 六 区50%、郊区 40% 首 套 20% ； 二 套 主 城 区35%、自贸区临港新片区及6 个郊区 30% 首套 20%；二套 30% 首套 15%；二套 25% 商业贷款利率下限 首套城六区 LPR+10bp、郊区LPR ； 二 套 城 六 区LPR+60bp、郊区 LPR+55bp 首套 LPR-45bp；二套主城区 LPR-5bp、自贸区临港新片区及 6 个郊区 LPR-25bp 首套 LPR-45bp；二套 LPR-5bp 无贷款利率下限 公积金贷款额度 不分单身或家庭，首套上限120 万，二套上限 60 万 首套上限单身 65 万、家庭130 万；二套上限单身 50万、家庭 100 万 首套、二套上限均为单身60 万，家庭 126 万； 首套上限为单身 70 万，家庭 120 万；二套上限为单身50 万，家庭 100 万 公积金贷款利率 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率 2.85％，二套 3.325％ 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率 2.85％，二套 3.325％ 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率 2.85％，二套 3.325％ 五年以下（含五年）首套利率2.35％，二套2.775%；五年以上首套利率 2.85％，二套 3.325％ 限售期 5 年 5 年（仅针对积分摇号房） 3 年 无 商品住宅库存周期（月） 33.60 14.49 33.48 30.58 数据来源：公开资料及 AUR 数据库，中诚信国际整理 目前北京市在外地户籍社保及纳税年限要求、首付比例、商业贷款利率下限方面均明显严于其他一线城市。根据 AUR 数据库的数据，截至 2024 年 5 月末，北京市商品住宅去化周期 1约为 33.60 个月，为一线城市最高，为缓解库存压力， 1 以截至 2024 年 5 月末狭义库存（即项目已取证数据减去已成交数据）除以截止时点前 6 个月平均成交数据计算而来。 3 2024 年 6 月房地产市场跟踪- 新政后市场冲高回落，去库存任重道远 www.ccxi.com.cn 预计北京市后续将跟进政策优化脚步，尤其对上述政策进行调整优化。 （二）新政对市场信心提振起到关键作用，但政策效果已有后继乏力迹象 “517”系列新政出台后全国热点城市新房到访量激增、5 月新增居民中长期贷款金额较上月实现从负增长到正增长转变、市场成交量短期内明显抬升等；但另一方面，由于收入增长预期不足导致居民贷款意愿相较过去三年同期仍处于底部，叠加购房人观望情绪较浓，目前新房到访成交转化率仍偏低，同时，由于此番新政对前期限制较多的一线及少部分核心二线城市的松绑效果更为明显，全国范围的市场成交量出现冲高后回落趋势。 “517”系列新政出台大幅降低首付比例及购房利息成本，各开发商及中介销售人员迅速反应，加大营销及带看力度，全国热点城市楼盘到访量明显增加。同时，从第三方监测数据看到，5 月全国重点 65 城新房线上找房热度环比增长 5%，一线、二线和三四线城市热度分别上涨 7%、5%和 3%。5 月，全国商品房销售面积及销售金额环比有 13%左右的回升。但从 5 月底至 6 月 23 日的 3 周新房成交情况来看，周环比走势呈波动态势，其中首周在各城市密集落地中央新政的背景下成交总量环比有较明显的增长，新政的提振效果立竿见影，但第二周成交总量明显回落，第三周环比第二周仅有微增，呈冲高回落态势，且新政对于三四线城市影响较小。此外，5 月份，居民中长期贷款新增 514 亿元，扭转上月负增长趋势，但相比于过去三年同期仍处于底部，反映出居民在收入增长预期不足的情况下负债意愿仍较低。 二手房市场方