数据背后的地产基建图景（九）：地产政策落地带来阶段性改善，基建增速延续放缓

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年06月24日优于大市数据背后的地产基建图景（九）地产政策落地带来阶段性改善，基建增速延续放缓核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：朱家琪021-60893314021-60375435wangjing20@guosen.com.cnzhujiaqi@guosen.com.cnS0980522100002S0980524010001证券分析师：陈颖联系人：卢思宇0755-819818250755-81981872chenying4@guosen.com.cn lusiyu1@guosen.com.cnS0980518090002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2024 年 1-5 月房地产数据点评-销售量价单月降幅均收窄，开竣工累计同比持续改善》 ——2024-06-17《房地产行业 2024年中期投资策略-等待复苏》——2024-06-12《房地产行业周报（2024 年第 23 周）-各地放松政策不断创新，二手房成交持续改善》 ——2024-06-12《房地产行业周报（2024 年第 22 周）-新政后市场边际改善，地产板块短期顶底明确》 ——2024-06-05《房地产行业 2024 年 6 月投资策略-政策密集出台，关注基本面边际变化》 ——2024-05-30房地产：销售边际改善，投融资表现较弱1. 销售：5 月销售额降幅收窄，城市维度房价持续承压。首先，从交易量分析。2024 年 1-5 月，商品房销售额同比-27.9%，降幅收窄了 0.4 个百分点；百强房企全口径销售额累计同比-46%，降幅收窄了 2.5 个百分点；30 城新建商品房成交面积累计同比-41%，降幅收窄了 0.7 个百分点；18 城二手住宅成交套数累计同比-15%，降幅收窄了 3 个百分点。2024 年 5 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为 2019 年同期的 52%，而 18 城二手住宅单月成交套数约为 2019 年同期的 89%，显然二手房销售情况好于新房。其次，从房价分析。2024 年 1-5 月，商品房销售均价同比-9.5%，降幅收窄了 0.6 个百分点。2024 年 5 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.3%，降幅扩大了0.8 个百分点；70 个大中城市二手住宅销售价格同比-7.5%，降幅扩大了 0.7个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。5 月需求端政策密集落地，有望为楼市提供一定支撑，在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面边际好转。2. 投融资：地产开发投资降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累。首先，从投资端分析。2024 年 5 月，房地产开发景气指数为 92.01，继续创历史新低。2024 年 1-5 月，房地产开发投资额同比-10.1%，降幅扩大了 0.3个百分点；百强房企权益拿地额累计同比-27%，降幅扩大了 17 个百分比；300 城住宅用地成交建面累计同比-29%，降幅较 1-4 月扩大 10 个百分点。5月 300 城住宅用地成交溢价率 2.2%，仍处于较低水平。其次，从融资端分析。2024 年 1-5 月，房企到位资金同比-24.3%，降幅较 1-4 月收窄了 0.6 个百分点；其中，国内贷款同比-6.2%，定金及预收款同比-36.7%，个人按揭贷款同比-40.2%；房企非银融资发行额累计同比-29%，降幅扩大了 5 个百分点。3. 开竣工：累计同比均持续改善。2024 年 1-5 月，新开工面积同比-24.2%，降幅较 1-4 月收窄了 0.4 个百分点；竣工面积同比-20.1%，降幅较 1-4 月收窄了 0.3 个百分点。5 月单月，新开工面积同比-22.7%，降幅较 4 月扩大了8.7 个百分点；竣工面积同比-18.4%，降幅较 4 月收窄了 0.7 个百分点。基建：投资增速持续放缓，国际工程二季度回暖1. 固定资产投资：2024 年 1-5 月，全国固定资产投资（不含农户）完成额18.8 万亿元，同比增长 4.0%，增速同比持平，环比下降 0.2pct。从投资主体看，2024 年 1-5 月国有及国有控股投资累计同比增长 7.1%，增速同比下降 1.3pct，环比下降 0.3pct，民间投资累计同比增长 0.1%，增速同比上升0.2pct，环比下降 0.2pct，投资信心持续减弱。2. 基建投资：2024 年 1-5 月广义基建投资同比增长 6.68%，增速同比下降2.85pct，环比下降 1.1pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长 5.7%，增速同比下降 1.8pct，环比下降0.3pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长 23.7%，增速同比下降 3.9pct，环比下降 2.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长 7.1%，增速同比提升 0.2pct，环比下降 1.1pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比减少 1.5%，增速同比下降 6.2pct，环比下降 0.5pct。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3. 项目开工与景气度：5 月新开工项目投资额大幅回落。根据 Mysteel 数据，2024 年 3/4/5 月全国开工项目总投资额分别为 4.0/4.0/0.8 万亿元，累计同比增速-34.7%/-26.1%/-33.5%，单月同比增速-6.6%/43.4%/-79.6%，年初新开工强度明显弱于前两年，3 月同比降幅有所收窄，4 月开工投资额同比高增环比持平，5 月新开工大幅回落。2024 开年以来专项债发行偏慢，国际工程稳健增长，4 月增速略有回升。投资策略：1.房地产：5 月，商品房销售量价单月降幅均有收窄、开竣工累计同比均持续改善，但开发投资额和城市维度房价等指标持续承压。继 5 月 17 日央行降低首付比例、取消利率下限后，各城市陆续放松限购限贷政策。尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。考虑到 5 月并非传统旺季，显然归功于需求端政策起效。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，短期地产板块较难形成趋势性上涨，但政策落地带来的阶段性改善意味着基本面至少不会加速恶化。个股端，推荐滨江集团、华润置地、龙湖集团。2.基建：2024 年 1-5 月全国固定资产投资增速 4.0%，广义基建投资增速6.68%，其中能源/水利/交通投资增速分别为 23.7%/-1.5%/7.1%，开工项目投资额累计同比减少 33.5%。整体来看基建投资增速环比持续收窄，略显压力，细分领域中，水利管理业与铁路运输业投资提速延续。基建投资对固定资产投资的支撑作用仍然显著，但目前来看，开工项目投资额不及预期，新增专项债规