2024年1-5月统计局房地产行业数据点评：销售同比降幅正逐步收敛

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 销售同比降幅正逐步收敛 ——2024 年 1-5 月统计局房地产数据点评 报告要点 [Table_Summary]5 月销售同比降幅收敛，主要由于基数下降，价格环比降幅扩大，开竣工仍维持双位数下降，到位资金和投资表现依旧承压，房地产市场整体仍处于调整阶段。行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆的概率明显提高，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察现实的改善进展，建议关注具备核心资产的供给侧优化标的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 销售同比降幅正逐步收敛 ——2024 年 1-5 月统计局房地产数据点评 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 6 月 17 日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况月度报告。 事件评论 ⚫ 单月销售同比降幅收敛，价格环比降幅扩大。按可比口径计算，2024 年 1-5 月全国商品房销售额/面积/均价累计同比分别为-27.9%/-20.3%/-9.5%，5 月销售额/面积/均价当月同比分别为-26.4%/-20.7%/-7.2%，销售额/面积单月降幅分别环比收窄 4.1/2.1pct；5 月销售同比降幅有所收敛，但销售环比弱于历史同期均值，与百强房企数据和重点城市网签口径数据趋势一致，同比降幅收敛主要由于基数下降。价格方面，5 月 70 城新房/二手房价格指数分别环比下跌 0.7%/1.0%，跌幅均有所扩大，且均为本轮周期单月最大跌幅，其中一线城市二手房价格指数环比跌幅最大。5 月单月销售同比降幅收敛，价格环比降幅扩大，基数效应下预计后续销售同比降幅继续收敛，但核心城市房价仍存结构性压力。 ⚫ 开竣工仍维持双位数下降。按可比口径计算，2024 年 1-5 月新开工面积同比-24.2%，5月同比-23.0%，降幅环比扩大 8.9pct，开工维持双位数下降符合预期，在销售预期不明朗、库存去化周期较长、二手房替代、房企资金压力依旧较大的背景下，预计开工的调整仍将延续。2024 年 1-5 月竣工面积同比-20.1%，5 月同比-18.1%，降幅环比收窄 1.0pct，竣工同比下降反映自然竣工周期逐步见顶，但近年累积的应交而未交的缺口仍较大，在合同约束和政策兜底下，保交房可提供一定潜在支撑，只是何时有实质性进展还需观察。 ⚫ 到位资金和投资表现依旧承压。按可比口径计算，2024 年 1-5 月房企到位资金同比-24.3%，5 月同比-21.8%，降幅环比扩大 0.5pct，其中国内贷款和自筹资金单月同比分别为+16.9%/-8.6%，国内贷款同比有所增长，可能与融资协调机制推进有关，持续性仍需观察，定金及预收款和个人按揭贷款单月同比分别为-34.7%/-42.1%，与销售趋势基本匹配。2024 年 1-5 月房地产开发投资完成额同比-10.1%，5 月同比-11.0%，降幅环比扩大0.5pct，当前施工处于下行通道，土地市场表现弱势，投资预计将延续下滑态势。 ⚫ 2024 年度展望：行业正在寻找新的均衡点，总量将加速进入均衡区间，但急跌阶段正在过去，销售同比降幅正逐步收敛；全局房价压力逐步消化，但核心城市仍有较大结构性压力。当前时点，预计 2024 年销售、开工、投资仍将延续双位数左右同比降幅，而竣工弹性取决于保交房推进力度，自然竣工周期逐步见顶，中性情境下预计仍有一定下降。 ⚫ 投资建议：建议关注具备核心资产的供给侧优化标的。5 月销售同比降幅收敛，主要由于基数下降，价格环比降幅扩大，开竣工仍维持双位数下降，到位资金和投资表现依旧承压，房地产市场整体仍处于调整阶段。行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆的概率明显提高，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察现实的改善进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。 ⚫风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《当前的核心矛盾是理解未来的关键——房地产行业周度观点更新》2024-06-16 •《政策空间还有多大？——房地产行业周度观点更新》2024-06-10 •《如何看待政策的短期效果？——房地产行业周度观点更新》2024-06-02 -32%-17%-1%14%2023/62023/102024/22024/6房地产沪深300指数2024-06-18%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 点评报告 图 1：房地产开发和销售数据汇总 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 项目当月值当月同比当月增速环比变化(pct)上月值当月环比19-23年同期当月环比均值累计值累计同比累计增速环比变化(pct)累计值最接近哪年同期销售额7,598-26.4%4.16,71213.2%14.8%35,665-27.9%0.42016年-住宅6,710-28.2%4.15,93013.1%14.2%31,163-30.5%0.62016年销售面积7,390-20.7%2.16,58412.2%14.3%36,642-20.3%-0.12014年-住宅6,237-22.8%2.35,56512.1%13.8%30,744-23.6%0.22015年销售均价10,282-7.2%2.710,1930.9%0.3%9,733-9.5%0.62022年-住宅10,758-7.0%2.610,6561.0%0.3%10,136-9.0%0.52022年开工面积6,580-23.0%-8.96,2275.7%14.5%30,090-24.2%0.42007年-住宅4,754-22.7%-7.54,4726.3%13.3%21,760-25.0%0.62009年竣工面积3,385-18.1%1.03,602-6.0%11.3%22,245-20.1%0.32011年-住宅2,453-12.2%4.72,598-5.6%4.4%