房地产开发行业2024W23：本周新房成交同比-30.1%，新政后上海二手房成交有所提升

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2024 年 06 月 09 日 房地产开发 2024W23：本周新房成交同比-30.1%，新政后上海二手房成交有所提升 中央及核心城市持续释放政策利好，上海二手房成交有所提升，重点关注持续性。我们近期重点关注北京、上海、深圳二手房成交情况。深圳于今年 2月率先放松限购，缩短购房缴纳社保、个税的时间要求，节奏及力度领先北京、上海，二手房成交规模自今年 3 月以来明显抬升，3-5 月住宅日均成交套数约 134.3 套，整体已经超过 2023 年 2-4 月小阳春的水平；深圳 6.1-6.8日均值环比小幅下降，但仍维持高位。上海跟进放松则是在 5 月 27 日，其中限购放松主要跟进此前深圳放松力度，缩短了购房缴纳社保、个税的时间要求。从上海最近两周二手房成交情况看，成交规模明显抬升，4 月日均值为574.2 套，5 月新政前日均值为 547.9 套，而 5.27 新政后至 6.8，日均成交达到 835.3 套，环比新政前 5 月提升 52.5%。北京目前暂时未跟进上海、深圳政策力度，二手房成交边际变化不大。我们认为，过往核心城市不缺乏短期成交脉冲，最核心的是短期抬升后“持续性”。只有成交在相对合适的规模能稳住，市场才是真正意义上的企稳，建议后续持续关注北京、上海、深圳成交变化情况。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后沪深 300 指数1.99 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 9 名。 新房：本周 30个城市新房成交面积为 186.4万平方米，环比下降 33.4%，同比下降 30.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为 44.2 万方，环比-24.6%，同比-28.7%；样本二线城市为 98.6 万方，环比-32.7%，同比-31.5%；样本三线城市为 43.6 万方，环比-41.7%，同比-28.1%。 二手房：本周 13 个样本城市二手房成交面积合计 134.0 万方，环比下降1.4%，同比增长 17.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8 万方，环比-15.5%；样本二线城市为 70.1 万方，环比 0.2%；样本三线城市为 27.1 万方，环比 20.8%。 信用债：本周（6.3-6.9）共发行房企信用债 15 只，环比增加 7 只；发行规模共计 93.56 亿元，环比减少 24.45 亿元，总偿还量 86.3 亿元，环比减少66.4 亿元，净融资额为 7.26 亿元，环比增加 41.95 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（80.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（39.8%、26.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3-5 年（46.0%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023 财报解析：行业盈利能力弱化，头部房企逐步与行业拉开差距》2024-06-04 2、《房地产开发：5 月百强房企月度销售报告：新政带动下市场情绪改善，百强销售环比微增》2024-06-02 3、《房地产开发：2024W22：本周新房成交同比-23.7%降幅收窄，各地全面跟进“517”新政》2024-06-02 -48%-32%-16%0%16%2023-062023-102024-022024-06房地产开发沪深300 2024 年 06 月 09 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.上海二手房成交规模有所抬升 .............................................................................................................................. 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 .............................................................................