房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 六维跟踪楼市复苏月报（2024-05） 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 6 月 03 日│中国内地 动态点评 5 月领先指标显示新房来访量低位修复 5 月新房和二手房成交面积同比降幅小幅收窄。从贝壳领先指标来看，新房来访量延续低位修复，但二手房价格依然面临调整压力。后续可重点跟踪政策组合拳出台后核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价企稳。我们继续看好地产板块估值修复，主要因为政治局会议“消化存量”的提法、“517”地产政策组合拳以及突破历史新低的房贷利率和首付比例，使得我们对本轮政策的决心和力度报以乐观态度。重点关注在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。 高频数据：新房和二手房成交面积同比降幅小幅收窄 新房方面，24 年 5 月 54 城新房成交面积同比-35%（4 月同比-38%），环比+7%，年初至今累计同比-39%；二手房方面，5 月 26 城二手房成交面积同比-2%（4 月同比-4%），环比-8%，年初至今累计同比-11%。从高频数据来看，五一节假期造成数据波动之后，新房日度成交面积稳中有升，二手房日度成交面积则有所下滑、开始体现前期领先指标转弱的影响。 领先指标：新房来访量低位修复，二手房价格依然面临调整压力 量相关指标方面：二手房带看指数环比小幅回落至 27.5，但同比+20%，带看表现并不弱；新房案场指数连续三个月回升至 17.1，同比-3%，新房来访量低位有所修复；经纪人预期在政策组合拳出台后有所反弹，5 月末二手房/新房经纪人预期指数回升至 39.3/42.5，但未能突破荣枯平衡线。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比反弹至 9.5；成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至 14.9%；二手房价格环比跌幅较 4 月小幅收窄至 1.6%，但一线城市环比跌幅扩大至 3.1%。总体来看，政策组合拳后业主预期有所修复，但买方观望情绪和还价力度仍然较大，买卖双方价格分歧扩大、经纪人促成成交的难度较大。 区域观察：领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京等 根据贝壳研究院的数据，50 城中 30 城二手房带看指数环比下降，40 城二手房景气指数环比上升，26 城新房案场指数环比上升。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、南京、西安、杭州、上海、太原、武汉、郑州，靠后的城市包括绍兴、芜湖、常州、福州、温州。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份；2）港股开发：中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、建发国际集团、华润置地；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (33)(21)(9)416Jun-23Oct-23Jan-24May-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 54 城新房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对新房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24 较冷，20 以下极冷。 月度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 0204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（万平）201920212022202320240510152025303540451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（万平）20192021