房地产行业中期策略：志在稳市场，不成章不达

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 志在稳市场，不成章不达 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 6 月 03 日│中国内地 中期策略 以资产价格为轴心的新篇章 今年以来房地产量价延续下行态势。过去 2 年行业面临的一大挑战是房价的调整，为改善购房预期，我们认为优化居民现金流是必要手段，因此利率市场化具有重大意义。海外经验来看，房贷利率的长周期调整往往发生于房地产市场趋于成熟之时。我国房贷利率或仍有下行空间，随着利率的持续调整，将有助于优化居民购房现金流，从而推动行业量价筑底企稳。重点关注在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。 行业：高基数效应下销售延续调整，政策吹响去库存号角 在去年同期高基数下，1-4 月商品房新房成交金额/面积同比降幅走阔，分别为-28.3%/-20.2%。各梯级城市新房销售均有所下降。二手房整体跌幅小于新房，年初至今（截至 5 月 31 日），26 城二手房累计成交面积同比-11%。4 月二手房较 2023 年末挂牌量微降，多数城市挂牌价格下滑。房价整体处于寻底阶段，新房价格同比降幅走阔（4 月同比-3.5%），二手住宅价格表现弱于新房（4 月同比-6.8%）。土地市场缩量，城市热度分化。政策则开启新一轮放松周期。“4.30”政治局会议正视地产核心问题，“5.17”会议进一步吹响去库存号角，重点城市高频落实信贷优化政策。 2024 年核心判断：下半年销售有望边际改善，投资或延续负增长 2023 年以及 2024 年前 4 月，土地市场热度延续下行态势，意味着下半年销售规模仍将受制于供给约束，但由于基数效应，以及“517”会议后各地跟进的放松政策对市场的积极作用，我们预计下半年销售面积同比降幅有望收窄，销售均价维持下行态势，但随着去库存政策的推进，降幅有望逐季收窄。我们认为 2024 年销售面积/销售金额同比分别-16.3%/-23.8%。新开工/竣工/施工面积同比分别-20%/-22%/-11%，土地购置费同比-6%，前端投资谨慎，施工规模收缩影响投资修复，我们预计全年房地产投资同比-10.0%。 企业：融资支持叠加审慎扩张强化安全垫，多元化板块运营为王 前 5 月百强房企销售同比跑输行业，央国企领先优势收窄。房企融资现金流与开发投资的降幅差距明显改善，前 4 月较 2023 年收窄 8.2pct。融资协调仍待跟踪，经营贷款有所改善。但仍需持续关注部分头部房企流动性风险。拿地方面，央国企仍是主力，集中度提升。1-4 月百强房企总权益拿地金额同比-17%，好于全国土地成交金额同比（-23%）。多元化方面，物业管理板块经营质量改善，股东回报强化其吸引力。C-REITs 方面，2024Q1 保租房稳健运营兑现估值溢价，消费类盈利预测兑现度高，高股息率提升配置价值。 投资策略：政策呵护提振行业配置价值 2024Q1 板块持仓进一步降低，但这也为 4 月底以来政策驱动下的估值修复积蓄了势能。我们继续看好地产板块估值修复，主要因为政治局会议“消化存量”的提法、“517”地产政策组合拳以及突破历史新低的房贷利率和首付比例，使得我们对本轮政策的决心和力度报以乐观态度。重点推荐：1）A股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份；2）港股开发：中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、建发国际集团、华润置地；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (33)(21)(9)416Jun-23Oct-23Jan-24May-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 写在前面的话——以资产价格为轴心的新篇章 ............................................................................................................. 6 稳定资产价格预期是当务之急 ............................................................................................................................... 6 优化居民现金流是必要的手段 ............................................................................................................................... 7 行业：高基数效应下，销售延续调整 ..........................................................................................................