房地产行业：沪广深放松，高能级城市有望进入上行周期

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 28 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 沪广深放松，高能级城市有望进入上行周期 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 一线超预期跟进“517 新政”，精细化提振需求。上海、广州、深圳先后放松购房政策，上海、深圳首套房最低首付降至 20%，广州降至 15%，非户籍社保要求年限上海主城从 5 年缩短至 3 年，广州从 2 年降至半年。按揭利率方面，广州首套下调 45bp，上海、深圳首套下调 35bp，主要二线城市首套平均降幅 21bp，一线利率降幅较大。此外，一线新政还包括二孩家庭购房、离异购房、公积金贷款、三套贷款等多维度的放松。这是本轮周期一线放松中力度最强的一轮，购房门槛及购房成本均为历史最低。一线城市放松显著强化资本市场对于政策态度的信心。 ⚫ 沪广深市场周期复盘。14 年周期沪广深都表现出政策响应快、效果好，市场修复迅速的特征。14 年周期上海、广州、深圳市场进入深度下行的量价齐跌 4 个月左右后，“930 新政”市场信心显著提振，成交量价迅速改善，虽然库存仍处高位并维持上行态势，但成交规模与市场信心互为正反馈作用下，去化周期在政策出台当月即达峰下行，政策效果显著。本轮周期中，政策对于市场下行的响应时间更长，而在经历了房价长时间下跌后“疤痕效应”显现，23 年四季度以来政策频次高、力度大，但对市场量价改善有限，情绪及信心的改善是市场修复的关键。 ⚫ 一线城市土壤肥沃，央企占比提升。根据统计局数据，一线城市 23 年住宅销售金额合计为 1.6 万亿元，占比 15.7%，为 10 年以来新高， 2016 与 2023 年 TOP10 市场格局对比，央企份额从 18%上升至 46%（四家龙头央企份额从 10%上升至 39%），民企份额从 35%降至 6%。 ⚫ 一线城市货值分析。我们对于一线城市各家房企储备货量进行了测算，全国布局房企一线货值储备占比从高到低依次为城建发展（65%）、南山控股（59%）、越秀地产（57%）、首开股份（55%）、中国海外发展（52%）、招商蛇口（46%）、保利置业集团（44%）。一线城市储备货值/市值从高到低依次为保利置业集团（26.5x）、城建发展（24.6x）、首开股份（17.9x）、越秀地产（17.8x）、中国金茂（17.6x）、金地集团（11.9x）、金融街（9.0x）、绿城中国（8.6x）、华发股份（6.0x）。 ⚫ 不能低估本轮政策决心。当前 517-528 新政的发力点在于核心城市房价企稳，对于本轮周期的恢复具有重要作用，核心城市基本面修复后将逐步向外扩散蔓延，预计本轮行情将持续到 25-26 年（将先后经历成交量见底-价格企稳-房价上涨-企业扩表-投资企稳几个阶段），参考上一轮周期板块收益最大的阶段在于成交量见底-房价上涨的阶段，企业定价悲观预期以及盈利能力或将显著改善。 ⚫ 风险提示。政策效果不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-05-31 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -34%-23%-12%-2%9%20%05/2308/2310/2301/2403/2405/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 28 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 8.27 2024/5/26 买入 10.51 0.92 0.91 8.4 8.4 7.3 7.8 4.1% 3.9% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.65 2024/3/19 买入 13.82 0.94 1.11 10.3 8.7 8.3 7.5 6.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 10.92 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.2 4.4 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.35 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 4.0 4.0 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.63 2024/4/19 买入 14.98 1.84 2.09 5.2 4.6 3.2 3.5 7.3% 7.6% 华发股份 600325.SH 人民币 7.00 2024/5/3 买入 9.39 0.88 1.02 8.0 6.9 10.1 4.6 9.8% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.37 2024/5/5 买入 12.44 1.13 1.44 7.4 5.8 2.5 2.4 12.1% 13.3% 首开股份 600376.SH 人民币 2.76 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 8.9 5.4 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 5.49 2024/5/26 买入 9.82 0.92 0.91 5.5 5.5 7.3 7.8 4.1% 3.9% 中国海外发展 00688.HK 港币 15.08 2024/4/25 买入 18.80 2.56 2.72 5.4 5.0 4.4 4.0 7.0% 6.9% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.12 2024/4/4 买入 2.95 0.66 0.72 2.9 2.7 1.6 1.5 7.0% 7.1% 越秀地产 001