房地产行业事件点评报告：广深迅速跟进，政策力度空前

行 业 研 究 2024.05.28 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -31%-21%-11%-1%9%19%23/5/2823/8/9 23/10/21 24/1/224/3/15 24/5/27房地产沪深300 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 广深迅速跟进，政策力度空前 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,390.95 销售收入(亿元) 10,533.55 利润总额(亿元) -10,611.21 行业平均 PE 26.94 平均股价(元) 5.12 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《分歧中的机会》2024.05.25 《方向更重要，行情空间持续打开——房地产工作会议点评》2024.05.17 《如何解读近期限购密集放松？——近期地产政策综评》2024.05.09 《销售降幅收窄，政策再提去库存——4 月百强房企销售点评》2024.05.01 事件：5 月 28 日，广州市出台楼市新政，宣布执行最低首付标准，并取消利率下限；同时放松限购标准，限购区购房社保/个税仅需半年；并在公积金政策与贷款房屋套数认定标准上进行了优化。同日，深圳出台楼市新政，宣布首付比调降 10PCT，同时房贷利率调降 35BP。 广州：多层次优化，再度大幅松绑，政策力度一线最大。广州 528 新政明确：①放松限购要求，限购区社保/个税年限要求降至半年（原为 2年）；②首付比执行最低标准，即首套 15%/二套 25%（原为首套 30%/二套 40%）；③优化首套房认定标准，明确若购房人在所购住房所在区无住房，可按首套住房发放个人住房贷款，若购房人在所购住房所在区有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款；④优化公积金政策，允许提取公积金支付新房首付，申请贷款需要的缴纳年限缩短至 6 个月；⑤鼓励以旧换新，鼓励各协会/房企/中介搭建平台实施多种形式商品房“以旧换新”，鼓励规模化机构收购存量商品房。广州本轮松绑于一线城市中力度最大，同时现行楼市政策也为一线城市中最宽松，充分彰显了地方自主调控权已被充分给予，中央与地方层面稳楼市信心坚决。 深圳：楼市表现总体优于广州，此次调降首付比/房贷利率体现因城施策原则。2024 年 4 月，广州新房住宅/二手住宅成交分别实现 58.0/81.4万㎡，同比分别-27.4%/-9.0%；深圳新房住宅/二手住宅成交分别实现24.2/39.6 万㎡，同比分别-31.0%/+31.1%。整体看来，深圳楼市热度相对广州回暖迹象更为明显。此次深圳下调首套/二套首付比至 20%/30%（原为 30%/40%），同时调降首套/二套房贷利率至 3.5%/3.9%（原为3.85%/4.25%）。深圳楼市回暖迹象相对广州更为明显，整体调降幅度不及广州，体现了中央于 517 新政中强调的因城施策原则。 广深同日跟进上海优化政策，政策基调再明确。5 月 27 日，上海打响一线城市楼市政策优化第一枪后，广州、深圳于次日同时出台相关楼市优化政策，积极响应中央号召，陆续开启“去库存”行动，全力提振行业信心。我们于先前的报告中多次强调，政策的方向更加重要，517 会议确认了地产政策的重大转向，态度发生了积极变化，此次一线城市的陆续松绑再次证明了政策稳楼市的信心坚定不动摇。 投资建议：当前投资者对地产板块存在明显分歧，反映了资本市场的过度悲观预期，此次广深跟进上海进行政策优化，北京有望跟进，持续催化地产板块估值修复。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 5 月 29 日汇率折算为人民币；2）以上标的盈利预测均来自于方正证券研究所。 收盘价元/股5月29日2023A2024E2025E2026E2024E2025E2026E2023A 2024E 2025E 2026E天地源600665.SH2.8-0.450.360.390.447.87.26.4-3.93.13.43.8天健集团000090.SZ4.40.740.830.840.895.35.35.015.215.415.716.6城建发展600266.SH4.80.160.470.610.6610.27.87.25.610.113.114.2招商蛇口001979.SZ10.10.650.901.051.1311.29.68.963.281.195.5102.6保利发展600048.SH10.41.011.091.191.309.68.88.0120.7 130.6 142.6 156.0万科A000002.SZ8.61.030.820.840.8610.510.210.0121.698.2100.6 102.3浦东金桥600639.SH11.41.621.181.361.639.78.47.018.213.215.318.3新城控股601155.SH11.20.330.340.350.3732.932.030.27.47.67.98.3滨江集团002244.SZ8.70.810.911.011.129.58.67.825.328.231.435.0华发股份600325.SH7.20.790.690.710.7410.410.19.718.418.919.620.4建发股份600153.SH9.84.292.012.242.564.94.43.8131.060.567.376.8龙湖集团0960.HK12.22.071.931.982.046.36.26.0128.5 130.5 133.8 137.9华润置地1109.HK27.84.404.725.105.405.95.45.1313.7 336.4 363.7 385.4中国海外发展0688.HK14.12.342.432.562.715.85.55.2256.1 265.6 279.8 296.6中国海外宏洋0081.HK2.00.650.660.670.693.02.92.923.023.423.924.5贝壳-W2423.HK40.41.671.681.811.9924.022.320.358.862.767.674.1股票简称