房地产行业住房制度国际比较之德国篇：租赁市场标杆，房价长期稳定

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2024-05-29 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 同步大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 16% 1% -17% 相对收益 16% -2% -11% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 107 总市值（亿） 10845.04 流通市值（亿） 4930.29 市盈率（倍） 18.4 市净率（倍） 0.65 成分股总营收（亿） 26197.24 成分股总净利润（亿） -306.88 成分股资产负债率（%） 76.8 [Table_Report] 相关报告 《2008 年次贷危机中的美国房地产市场复盘》 --20240410 《城中村改造系列深度报告（一）》 --20231006 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 住房制度国际比较之德国篇 ---租赁市场标杆，房价长期稳定 报告摘要： [Table_Summary] 德国住房市场特点：租赁主导，房价稳定。德国完善的法律顶层设计，并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严控资金供给，辅以多渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。2022 年德国住房自有率仅为 46.7%，即超过半数的人选择租房居住，而 1970 年至今德国实际房价（名义房价指数扣除 CPI）累计涨幅仅为 19%。 法律制度顶层设计：供给端形成多元供给主体，需求端保障租赁权益。德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到刺激需求、从国家管控向市场化自由化逐渐转变。在不同的历史阶段，德国政府分别出台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。《住房建设法》、《住房补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》四部法律作为德国住房制度的“四大基石”，分别为住房的大规模建设、低收入群体的租金货币补贴、租赁市场的行为规范和私有住房的促进搭建了法律框架，在供给端形成了多元化的住房供给体系，在需求端保障租赁权益，促进形成租赁主导的住房市场。 德国住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为。德国住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中，税收制度起着有效调节作用，是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系，并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在购置、持有、交易、继承、赠予等各个环节均制定了税收制度，所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。一方面，对于自住和出租类房屋，征税标准相对较低，保障刚需；另一方面，德国政府在房地产流通交易环节设置了多重税种，通过设置高额的不动产交易税，抑制投资性需求。 德国住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机。德国奉行稳健且相对收紧的货币政策，长期以来保持着非常稳定且低速的货币供应，防止过量货币资金流入房地产市场，并维持相对收紧的信贷政策，严控全国杠杆水平。同时，德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种贷款形式，从而应对市场的各类住房贷款需求，并有效分散银行配贷的风险。其中，独特的住房储蓄制度所体现的的低杠杆特点，也正是德国融资制度低风险偏好的体现，同时对贷款年限的要求也抑制了住房的投资性需求，政府也因此大力扶持住房储蓄制度的进一步发展。 对国内的经验启示：租赁市场方面，健全住房租赁法律体系、建立动态租金区间管理制度、丰富租赁市场供给主体，激活市场活力。住房保障方面，增加直接货币补贴力度，扩大保障范围。 风险提示：德国房地产制度与国情与我国存在较大差异，经验未必可比 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2023/52023/8 2023/11 2024/2房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 26 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目 录 1. 德国住房市场：租赁主导，房价稳定 .............................................................. 4 2. 住房法律体系：供给端扶持多元供给主体，需求端保障租赁权益.............. 5 2.1. 住房统制经济（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障稳定房源供给 ............ 5 2.2. 《住房建设法》（1950-1960）：推动战后住房供应快速增长，形成多主体供给结构 ...... 6 2.3. 《住房补贴法》（1965 年至今）：政策着力点由供给走向需求，保障承租人权益 ........ 11 2.4. 《住房租赁法》（1971 年至今）：进一步规范租赁市场，加大对承租人权益保护 ........ 12 2.5. 《私有住房补贴法》（1965-2006）：平衡住房结构，补贴私有住房 ................................ 14 2.6. 从四部法律看德国住房政策的发展与转变 ......................................................................... 15 3. 住房税收体系：鼓励自住与出租类房屋需求，抑制投机行为 .................... 16 4. 住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机 ................................ 19 5. 对国内的经验启示 ............................................................................................ 23 6. 风险提示 ............................................................................................................ 24 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 26 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 图表目录 图 1：德国住房自有率变化情况 ......................................................................................................