房地产行业深度报告：地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 31 房地产 2024 年 05 月 29 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《上海多层次优化购房条件，后续宽松 政 策 可 期 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.5.27 《住建部要求各城限贷放松，新房销售 降 幅 整 体 收 窄 — 行 业 周 报 》-2024.5.26 《住房贷款新政频出，保障房贷款加快 去 库 存 节 奏 — 行 业 点 评 报 告 》-2024.5.21 地产利好政策频出，供需两端发力推动去库存 ——行业深度报告 齐东（分析师） 郝英（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 haoying@kysec.cn 证书编号：S0790123060017  “以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求 据我们不完全统计，截至 2024 年 5 月 28 日，已有 14 个省份（含深圳、上海、广州），超 40 城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏、山东、浙江实施城市最多，城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，三线城市实施较多。“以旧换新”实施方式大致可以分为三类：业主交易，业主、开发商、中介签订三方协议，政府、开发商直接收购。该政策因多项利好条件叠加，多地短期购房表现确有提升。但由于活动仍存诸多限制，或难以大范围实施。  限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代 2024 年 4 月 30 日，自然资源部发文明确指出，去化周期在 18 个月以上的城市要控制、36 个月以上的城市要停止供地。销售方面，我们对国内 42 个重点城市的商品住宅库存去化情况进行数据监测，2024 年 3 月份重点城市平均销售面积37.3 万平方米，环比+104.6%，同比-46.4%，商品住宅整体成交规模处 2018 年来同期低位。库存方面，截至 3 月底，重点城市平均库存规模 858.8 万方，同比小幅下降 0.8%。重点城市去化周期为 24.58 月，环比增长 4.8%，创 2018 年以来新高。其中一线、二线、三四线城市去化周期分别为 18.21、19.48、34.11 个月。  融资协调机制“应建尽建”，因城施策精准支持融资需求 自 2024 年 1 月 5 日协调机制通知发布以来，各地加快推动城市房地产融资协调机制落地见效。截至 3 月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超 2100 个，总金额超 5200 亿元人民币。且根据我们不完全统计，截至 5 月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超4800 个，融资需求超 7800 亿元，授信额度超 2200 亿元。银行审批方面，光大、华夏、中信等 19 家银行先后对接项目数量接近 2 万个，已披露批复项目书超 600个，总授信额度超 2000 亿元，项目申报方面以民企为主。  投资建议 2024 年以来楼市仍处调整阶段，商品住宅销售规模同比持续下滑。需求端，各地楼市宽松政策密集出台。随着杭州、西安限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。同时多城出台“以旧换新”措施，刺激改善型住房需求入市。供应端，4 月政治局会议定调“化风险+去库存”，之后自然资源部发文再次强调限制高去化周期城市供地，根据我们统计，超半数重点城市去化周期仍高于 18 个月警戒线，库存压力尚存。此外，为解决地产商融资困难问题，各地加快推动融资协调机制建立，“白名单”融资初见成效。但银行已放款资金体量相比融资需求有一定落差，后续融资进展仍值得关注。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、万科 A、绿城中国、新城控股等优质企业。  风险提示：房地产政策调控效果不及预期，销售回暖不及预期。 -36%-24%-12%0%12%24%2023-052023-092024-01房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 31 目 录 1、 地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松 ......................................................................................................................... 4 2、 “以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求 ......................................................................................................... 6 2.1、 实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市 .......................................................................................... 6 2.2、 多项利好措施叠加，刺激换房需求入市 .................................................................................................................... 10 2.3、 活动仍存诸多限制，或难以大范围实施 .................................................................................................................... 13 2.4、 新增保障性住房贷款，国企收储未售新房 ................................................................................................................ 16 3、 限制高去化周期城市供地，地产进入“去库存”时代 ........................................................................................................... 17 3.1、 宅地供应调控已久，重在盘活存量库存 .................................................................................................................... 17 3.2、 新房市场延续调整态势，重点城市整体表现供小于求 ...................................................