宏观周报：房地产去库存的历史经验

1 证 券 研 究 报 告 Ta宏观研究 宏观定期研究 Tabl e_First|Tabl e_Summar y 宏观周报：房地产去库存的历史经验 投资要点： 当前房地产库存已经升至历史高位，促进房地产存量库存消化是当前房地产政策的重要内容之一。截至2024年4月，我国商品房待售面积为74553万平方米，升至历史高位；同比增长15.7%，至今仍维持在10%以上的双位数增长水平。4月30日，中央政治局会议提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 房地产库存的大幅攀升在2014年至2015年期间也曾出现过。2014年商品房待售面积先后突破5亿和6亿平方米，2015年底站上7亿平方米的高位，2016年初达到本轮库存的阶段性高点7.4亿平方米。如果考虑到在建商品房，该时期房地产广义库存水平要更高。面对库存的快速累积，房地产政策进入新一轮放松周期。 库存去化的逻辑在于供给与需求之间的相对关系，因此在其他条件不变的情况下，实现库存去化要么约束供给，要么扩大需求。2014年至2016年这一轮房地产周期正是从需求侧发力实现存量商品房的库存去化。 一是通过放松房地产调控政策，促进居民购房需求持续释放。除去放松限购、降低首付比等政策外，从2014年底至2015年，央行累计6次调降中长期贷款基准利率，5年期以上贷款基准利率从6.55%降至4.90%，累计下降幅度高达165个基点；居民个人住房贷款加权平均利率从最高6.96%下降至最低4.52%。在降低首付、调降房贷利率等一系列政策放松叠加后续房价上涨的刺激下，居民购房需求明显释放，金融机构对个人住房的贷款持续攀升，居民部门的杠杆率也从2014年底的36%上升至2016年底的44.7%。 二是通过棚改货币化安置加速房地产的库存去化。2014年起，棚改安置逐步转向以货币化安置为主，棚改货币化安置的比例持续提升，棚改货币化安置是房地产去库存的主要动力之一。2014年至2017年全国棚改货币化安置的比例分别为10%、29.9%、48.5%和60.0%，分别对应47万套、180万套、294万套以及365万套。根据套均面积为85平方米的标准计算，2014年至2017年通过棚改货币化安置去库存的面积分别为0.4亿、1.5亿、2.5亿和3.1亿平方米，分别占当年商品房销售面积的3.4%、12.2%、16.4%和19.0%。 风险提示：宏观变化超预期；海外市场大幅波动；金融风险事件爆发等。 宏观定期研究 2024 年 5 月 26 日 团队成员 Tabl e_First|Tabl e_Author 分析师 燕翔 执业证书编号：S0210523050003 邮箱： yx30128@hfzq.com.cn 分析师 许茹纯 执业证书编号：S0210523060005 邮箱：xrc30167@hfzq.com.cn Tabl e_First|Tabl e_Rel ateRepor t 相关报告 1、《夯实资本市场高质量发展制度基础——新“国九条”学习解读》 —2024.04.12 2、《二季度经济与市场展望：分母的逻辑》——2024.04.07 3、 《PMI 数据点评：制造业景气大幅回升》——2024.03.31 诚信专业 发现价值 请务必阅读报告末页的重要声明 华福证券华福证券 诚信专业 发现价值 2 请务必阅读报告末页的重要声明 宏观定期点评 正文目录 1 专题聚焦：房地产去库存的历史经验 ....................................... 3 2 资本市场一周表现回顾 ................................................... 7 3 本周重点关注事件一览 .................................................. 11 4 风险提示 ............................................................. 11 图表目录 图表 1：2000 年以来过去十二个月商品房销售面积走势 ................................................ 3 图表 2：2000 年以来商品房待售面积及同比增速走势 .................................................... 4 图表 3：2014 年及 2015 年商品房销售、待售及施工情况（亿平方米） ........................ 4 图表 4：2014 年至 2016 年房地产贷款利率明显下行（%） ........................................... 5 图表 5：住房贷款余额持续攀升 ....................................................................................... 5 图表 6：居民部门杠杆率出现明显增加 ............................................................................ 6 图表 7：2014 年至 2017 年棚改货币化情况 .................................................................... 6 图表 8：主要大类资产市场表现 ....................................................................................... 7 图表 9：A 股市场主要宽基指数表现 ................................................................................ 7 图表 10：全球主要股市涨跌幅情况 ................................................................................. 8 图表 11：中信一级行业指数市场表现 .............................................................................. 9 图表 12：行情表现领先的十个细分行业 ......................................................................