2024年5月房地产市场跟踪：最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 市场跟踪 作者 中诚信国际 企业评级部 侯一甲 027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 熊 攀 027-87339288 pxiong@ccxi.com.cn 曹文龙 027-87339288 wlcao@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升 ——2024 年 5 月房地产市场跟踪 行业热点 ◼ 2016 年以来最宽松政策推动市场信心修复：面对房地产市场持续承压的销售和投资以及日益增长的库存压力，中央从收紧土地供应、收回闲置土地、放松信贷政策、保交楼、收储、保障房体系完善等多个方面连续出台重大政策，亦是自 2016 年下半年以来力度最大、覆盖面最广的行业优化政策，旨在从供需两端推动楼市去库存、稳房价，表明了国家对于稳定房地产市场的积极态度，提振了市场信心，有望实现房地产行业企稳回升。 ◼ 政策呵护下二手房市场回暖：今年以来二手房市场交易量环比上升，“以价换量”趋势明显。“以旧换新”作为国家去库存战略在地方政策上的延伸和实践，有利于加快一二手房流转，打通交易置换链条，提升市场活力；此外，随着成都、杭州、西安先后取消限购，对当地楼市形成一定刺激，目前尚未全面取消限购的区域仅剩北上广深以及天津、海南。而二手房交易作为去库存过程中的关键一环，亦将持续得到政策的重点呵护，有望实现复苏。 行业近况 ◼4 月房地产销售金额同环比均明显下降，行业继续低位运行，430 政治局会议积极定调，预计 5 月销售呈环比修复态势，但仍需地方政策工具箱继续补充发力。4 月土拍市场热度降低，未来土地供应或将进一步缩量。在销售下滑及未来预期不足背景下，较多房企继续采取保守投资策略。4 月以来房企境内债券市场融资环比回落，融资额转为净流出。二级市场交易活跃度进一步提升，但投资类地产债券收益率、高收益地产债平均成交价均下降。 www.ccxi.com.cn 房地产行业 2 2024 年 5 月房地产市场跟踪- 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升 www.ccxi.com.cn 一、 行业热点 （一）2016 年以来最宽松政策推动市场信心修复 面对房地产市场持续承压的销售和投资以及日益增长的库存压力，国家连续出台自2016 年下半年以来力度最大、覆盖面最广的行业优化政策，旨在从供需两端推动楼市去库存，重塑市场资产价格，表明了国家对于稳定房地产市场的积极态度，提振了市场信心，有望实现房地产行业企稳回升。 近年来随着房地产市场需求不足，销售持续下滑，商品房库存高企，2021 年以来呈逐年上升态势。根据国家统计局数据，截至 2024 年 4 月末，商品房待售面积 7.46 亿平方米，同比增长 15.7%；其中住宅待售面积为 3.91 亿平方米，同比增长 24.5%，商品房及住宅待售面积均处于历史高位。 分城市来看，低能级城市库存压力显著，三四线城市有半数以上去化周期超过 50 个月。一二线城市去化周期亦不断拉长，2023 年 20 个重点城市1平均去化周期约为 17 个月，同比上升近 3 个月。具体来看，杭州、上海、合肥、西安去化周期小于 12 个月，库存压力较小；长沙和成都去化周期在 12~18 个月，济南、南京、广州、北京等 11 城去化周期在 18~24 个月，而深圳和宁波则超过 24 个月。 1 中诚信国际选取北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、苏州、成都、杭州、武汉、南京、宁波、青岛、长沙、佛山、济南、合肥、西安、东莞、厦门 20 个重点城市（简称“Top20 城”)，合计商品房销售金额占全国销售金额比重近 40%。 图 1：近年来全国商品房库存面积（亿平方米） 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 012345678商品房待售面积住宅待售面积 3 2024 年 5 月房地产市场跟踪- 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升 www.ccxi.com.cn 针对当前房地产市场较高的库存压力，4 月 30 日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的纲领性政策，随后出台的一系列重磅政策也体现了中央的积极态度：从供给端来看，4 月 30 日自然资源部发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，从土地供应源头进行控制，并严格执行闲置土地收回政策，同时提出“对于去化周期在 18~36 个月间的城市，需根据盘活的存量用地面积动态确定其新出让的用地面积上限”；5 月17 日全国切实做好保交房工作视频会议强调继续坚持因城施策，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。从需求端来看，5 月 17 日中国人民银行宣布下调首套房最低首付比例至 15%，二套房至 25%、取消首套和二套房利率下限、下调公积金贷款利率 0.25 个百分点；随后国务院政策例行吹风会上透露，拟设立 3,000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，中国人民银行按照贷款本金 60%发放再贷款，预计将带动银行贷款 5,000 亿元。从近期政策导向可以看出，商品房去库存已成为今年房地产工作的重要发力点。 本轮中央政策从供给端收紧、需求端放松，涵盖收紧土地供应、收回闲置土地、放松信贷政策、保交楼、收储、保障房体系完善等多个方面，再配合 “以旧换新”以及取消/放松限购等地方政策，充分显示了国家在房地产去库存方面的决心。本轮政策的一大亮点在于政府相关主体收储政策，若以 1~4 月全国住宅销售均价图 2：近年来 Top20 城去化周期情况（单位：月） 注：重庆缺失相关数据，故未列示 数据来源：AUR 数据库，中诚信国际整理 - 5 10 15 20 25 30202120222023 4 2024 年 5 月房地产市场跟踪- 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升 www.ccxi.com.cn 9,979 元/平方米以及政府 6 折收储来计算，收购待售住宅所需资金约为 23,400 亿元，以此来计算保障性住房再贷款带动的 5,000 亿元可去化的库存比例约为 21%；考虑到收购用作配售型或配租型保障性住房的面积偏小，该比例与 70 平方米以下房型库存占比（根据克而瑞数据约 20%）趋于一致。中诚信国际认为，若收储相关政策落地，有望在消化部分住宅库存压力的同时，进一步完善保障房体系，推动房地产市场进入“双轨制”阶段。同时供给端减少土地供应、需求端进一步放开限购限贷政策以及放宽住房信贷政策亦有助于改善房地产供求关系格局，引导价格回归市场合理水平，相关政策释放的积极信号，有助于提振市场信心，压降库存。但中诚信国际也关注到，各地库存压力表现不一，收储政策细节尚不明确，“因城施策”政策亦在陆续落地过程中，市场仍存在较高的观望情绪，经济增速及居民收入放缓亦对住房消费意愿形成制约，行业信心持续修复中。 （二）政策呵护下二