房地产：政策利好频出，供需有望修复

1 行业报告│行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 政策利好频出，供需有望修复 ➢ 房地产步入去库存时期，需求有待提振 自 2022 年起，商品住宅存量不断上涨，房价进入下行周期。截至 2024 年4 月，商品房待售面积达 7.46 亿平方米，同比增长 10.79%。4 月当月新房和二手房价格分别同比下跌 3.51%和 6.79%，创下历史最大单月跌幅。在此背景下，去库存成为核心议题。政策随之调整，重点从“房住不炒”转向推动房地产高质量发展，消化存量和优化增量。2024 年 5 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局推出宽松的政策组合拳，通过降低首付比例、下调贷款利率、提供融资支持等多方面措施提振住房市场，缓解库存压力。 ➢ 供需关系不断变化，政策从严格管控到宽松扶持 2020 年，面对全国土地和二手房价格上涨，政府出台调控措施，以稳定房价，延续了 2016 年以来的限制性措施，包括限购、限贷和限售。2020 年下半年开始，政府进一步通过“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度和土地供应“两集中”等政策，从供给端严格控制房企的负债和土地市场。随着市场环境变化，自 2022 年以来，房价压力显现，新房开工量减少，市场需求疲软。尽管政府在 2022-2023 年间频繁出台提振政策，包括降低贷款利率、调整限购政策、下调首付比例和提供金融支持等，但由于市场信心不足、经济增速放缓等因素，市场仍有压力。 ➢ 政策调控效果显著，基本面有望修复 自 2020 年以来，政府多次调整基准利率、降低贷款利率和放宽购房限制来调控市场。2020 年 2 月，央行下调 LPR 利率，刺激经济增长，带动市场显著反弹。2021 年下半年，随着政府加大对房地产市场的管控力度，房地产市场有所降温。政府在 2022 年和 2023 年通过降息、降低首付比例等政策稳定市场，板块估值得到修复。2024 年 4-5 月，政策强调去库存，推出更大力度的宽松政策，供需两侧有望迎来修复。 ➢ 投资建议：改善性产品房企有望率先修复 我们认为地产行业有望逐步筑底，板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加宽松政策后改善性需求的释放，需求有望持续修复；供给端，政策继续坚持“因城施策”，强调消化存量房产，“以旧换新”政策逐步在各城市中展开，有望盘活房企资产。建议关注资金实力较强、土地储备优质充裕的国有企业，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场有望在新一轮周期中持续增长，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）房企流动性风险加剧 证券研究报告 2024 年 05 月 27 日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：开工竣工边际修复，销售投资持续筑底 》2024.05.18 2、《房地产：政策持续发力，供需有望修复》2024.05.17 -40%-20%0%20%2023/52023/92024/12024/5房地产沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业专题研究 正文目录 1. 房地产步入去库存时期，需求有待提振 ................................ 3 1.1 商品住宅存量上涨，住房价格持续下行........................... 3 1.2 供需关系或已转变，房地产进入转型期........................... 3 1.3 政策加大调整力度，促进市场复苏 .............................. 4 2. 政策回顾：从严格管控到宽松扶持 .................................... 5 2.1 土地与二手房市场过热，严格管控政策出台 ....................... 6 2.2 供给侧持续优化，全面规范市场运作 ............................ 7 2.3 市场供需下行，政策逐步宽松 .................................. 9 2.4 政策积极调控，带动多轮市场修复 .............................. 9 3. 投资建议：改善性产品房企有望率先修复 ............................. 10 4. 风险提示 ........................................................ 10 图表目录 图表 1： 商品住宅存量面积近年涨幅较大 ................................. 3 图表 2： 我国住房价格近年持续下跌 ..................................... 3 图表 3： “房住不炒”近期未成为中央会议地产相关表态提及要点 .............. 3 图表 4： 2024 年 5 月 17 日房地产政策密集出台 ........................... 4 图表 5： 首付和住房贷款利率降至历史低位 ............................... 4 图表 6： “白名单”项目持续推进 ......................................... 5 图表 7： 商品房销售面积于 2022 年开始下跌 .............................. 5 图表 8： 商品房销售金额于 2022 年开始下跌 .............................. 5 图表 9： 开发投资额于 2023 年跌至不如 2018 年水平 ....................... 6 图表 10： 新开工面积于 2021 年开始下跌 ................................. 6 图表 11： 2020 年拿地水平同比大幅上升（亿元） .......................... 6 图表 12： 2020 年核心城市房价同比仍保持上涨 ............................ 6 图表 13： 2017 与 2018 年为限制政策出台高峰时期 ........................ 7 图表 14： 2020H1 上市房企红档占比超 20% .............................. 7 图表 15： 2020H1 较多银行房地产贷款占比超 30% ........................ 8 图表 16： 2021 年首批集中供地溢价仍然较多 .............................. 8 图表 17：