房地产行业点评报告：住房贷款新政频出，保障房贷款加快去库存节奏

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 9 房地产 2024 年 05 月 21 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新一轮利好政策集中发布，期待地产景气度回升—行业周报》-2024.5.19 《保障房系列报告二—保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业—行业深度报告》-2024.5.14 《2023 年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑—行业深度报告》-2024.5.13 住房贷款新政频出，保障房贷款加快去库存节奏 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790122080101  事件：央行发布三项事关住房贷款的新政及新设立保障性住房再贷款 5 月 17 日，央行连发三项事关住房贷款的新政，分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；同时央行明确将新设立 3000 亿元保障性住房再贷款，规模 3000亿元，利率 1.75%，期限 1 年，可以展期 4 次。  统一调整贷款利率下限，首付比例创历史最低水平 本次政策宣布取消全国层面首套和二套住房商贷利率政策下限，此前全国首套房贷利率政策下限为 LPR-20BPs，二套房为 LPR+20BPs。截至 2024 年 3 月末，全国 75 城下调了首套房贷利率下限，64 城取消了下限。从央行发布的贷款利率水平来看，截至 2024 年 3 月末，个人住房贷款平均利率为 3.69%，达到了 2008 年以来最低值，小于整体贷款利率。预计本次统一调整后放开下限后，会有更多城市放开下限，带动按揭贷款利率下行。同时本次政策明确首套商贷最低首付比下调至 15%，二套商贷最低首付比下调至 25%，首付比例创历史最低水平，降低居民购房门槛。我们认为由于一二线城市大多已经因城施策设置首付比例，本政策对三四线城市效果更好。  公积金贷款降息落地，新增保障性住房贷款 本次政策下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，公积金贷款降息落地。截至 2023 年末，公积金贷款余额约 7.8 万亿，占存量住房贷款 46.1 万亿（按揭38.2 万亿；公积金 7.8 万亿）的 17%，整体覆盖面较广。2023 年央行设立了 1000亿的租赁住房贷款支持计划，支持在 8 个试点城市收购存量住房，本次新增 2000亿元再贷款规模，合并为 3000 亿元保障性住房再贷款。我们按照 1.25 万元/平米测算，则 5000 亿元银行贷款预计能够帮助去化 4000 万平米左右库存，占当前待售面积的 5%。本次增设保障性住房再贷款明确收购项目为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房企一视同仁，有利于加快存量商品房去库存。同时政策明确收购用途为保障性住房，严格把握所收购商品房的户型和面积标准，我们预计中小户型商品房被收购的可能性更大。  投资建议 本次政策相比以往更加积极有力，且从供需两侧共同发力，430 政治局会议后仅半个月，各项政策加速落地，预计后续各项举措将加速推进，居民预期改善可期。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -43%-29%-14%0%14%29%2023-052023-092024-01房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 9 目 录 1、 统一调整贷款利率下限，带动按揭贷款利率下行 ................................................................................................................. 3 2、 公积金贷款降息，首付比例创历史最低水平 ......................................................................................................................... 4 3、 新增保障性住房贷款，加快存量商品房去库存 ..................................................................................................................... 6 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 7 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 7 图表目录 图 1： 截至 2024 年 3 月末个人住房贷款利率小于整体贷款利率（%） ................................................................................... 3 图 2： 截至 2024 年 3 月末贝壳百城整体首二套房贷利率均处于历史低位 .............................................................................. 4 图 3： 2024 年 5 月公积金贷款利率降至历史低位（%） ........................................................................................................... 4 图 4： 居民个人住房贷款余额自 2021 年来保持相对稳定 .....................................................................................