兼评2024年4月经济增长数据：对地产新政的三个考量

兼评 2024 年 4 月经济增长数据 对地产新政的三个考量 宏观动态跟踪报告 宏观报告 2024 年 5 月 18 日 证券分析师 钟正生 投资咨询资格编号 S1060520090001 ZHONGZHENGSHENG93 4@pingan.com.cn 张璐 投资咨询资格编号 S1060522100001 ZHANGLU150@pingan.com.cn 事项： 5 月 17 日，国家统计局公布 2024 年 4 月中国经济增长数据。何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议并发表讲话，之后举行国务院政策例行吹风会。 平安观点： 1. 房地产仍在“磨底”。4 月房地产投资当月同比进一步下降至-10.5%，70 大中城市新房和二手房房价环比分别下跌 0.6%和 0.9%，跌幅均创 2015 年来新高。全国房地产待售面积达到 7.46 亿平，已超过 2016 年 2 月创下的高点。房地产呈“供需双缩”，房价下跌与销售下降形成负循环。最新政策主要从三个方面做出安排：继续推进“保交楼”；开始推动“去库存”；允许回收已售土地。 2. 我们认为，推动房地产去库存和促进房地产市场企稳，还有几个问题有待明晰：1、房地产“收储”所需的资金量级可能更大。我们估算，假设各地按照二手住宅均价收储，目标是将库存去化周期拉回合理区间的上限，那么一年内需“收储”解决的住宅库存达到接近 1600 万平方米，对应所需收储资金为 2.7 万亿。如果将二手住宅挂牌量增加的问题考虑进来（会对新房销售构成挤压），所需资金规模将更大。彭博新闻社记者在发布会提问中引用分析人士也预计，住房去库存所需资金在 1 万亿元至 5 万亿元之间。那么本次推出的 3000 亿元保障性住房再贷款资金体量也许不足。2、房地产库存的分布与保障性住房需求的分布可能存在差异。根据 CRIC 报告，2024 年 3 月一、二、三四线城市存销比分别为 19.2、21.6 和 33.1 个月。三四线城市依靠“收储”解决问题的紧迫性最高、一线城市则最低。但从人口流入、产业支撑的角度，一、二线城市的保障性住房需求势必更大。这种错配也许会影响“去库存”政策的效果。3、财政资金支持尤为必要，地方政府如何平衡收支矛盾。综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入未必能够覆盖贷款利息成本。诸葛找房监测的重点 50 城 2023 年租金回报率约 1.95%，假设商业银行以同期个人住房贷款利率（一季度为 3.69%）提供资金，那么中间还需要财政提供 1.74%的贴息。按照前面对所需资金体量 2.7 万亿的估算，所需资金至少在 470 亿/年（如果财政贴息扩大到 2%、资金体量 5 万亿，那么需要财政资金 1000 亿/年），这是不考虑还本情况下的最保守估算。此外，本次提出的地方政府收回收购已开工未竣工的存量土地，也同样涉及地方政府资金来源的问题。这可能需要放在新一轮财税体制改革的背景下来解决。 3. 4 月生产好于投资，有利于产能利用率的回升；内需消费仍处于复苏轨道，助力工业产销率回升至 97.4%；外需出口增势较好，对中国经济稳增长发挥了重要作用。不过，近期外部经贸环境承压，对下半年出口持续较快增长增添了不确定性。当前，经济下行压力主要集中在房地产领域，其次表现为基建和制造业投资的增长放缓，产能利用率下降对制造业投资的压制作用已有所体现。房地产“去库存”需要更大政策力度，财政政策亟需加快发力。 4. 风险提示：稳增长政策落地效果不及预期，海外经济衰退程度超预期，房地产企业信用风险蔓延等。 证券研究报告 宏观动态跟踪报告 2/ 8 一、 如何看待房地产政策的出台？ 房地产仍在“磨底”。4 月房地产投资当月同比进一步下降至-10.5%，1-4 月累计同比为-9.8%，比 2023 年进一步下降 0.2个百分点。4 月 70 大中城市新房和二手房房价环比分别下跌 0.6%和 0.9%，跌幅分别比上月扩大 0.3 和 0.4 个百分点，均创 2015 年来新高。全国房地产待售面积达到 7.46 亿平，已超过 2016 年 2月创下的高点，房地产呈“供需双缩”，且房价下跌与销售下降形成负循环。 图表1 2024 年 4 月房地产销售量、价均下跌 图表2 2024 年 4 月全国商品房待售面积创新高 资料来源: Wind, 平安证券研究所 资料来源: Wind, 平安证券研究所 5 月 17 日何立峰出席全国切实做好保交房工作视频会议并发表讲话，之后举行国务院政策例行吹风会，请住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍了配套政策的有关情况。最新政策主要从三个方面做出安排： 一是，继续推进“保交楼”。主要是进一步落实“白名单”项目融资协调机制，截至 5 月 16 日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额 9350 亿元。本次要求对于暂时不符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，使其符合“白名单”的项目条件和标准。据财新报道，本次会议有讨论如何将部分暂不符合白名单要求的项目纳入第三批“白名单”。 二是，开始推动“去库存”。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。为此，央行提出设立 3000 亿元保障性住房再贷款（利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次），按照“政府主导、市场化运作”的思路，支持地方国有企业（不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台）以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房（按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准），预计将带动银行贷款 5000 亿元。 此外，央行还推出了一揽子降低首付和房贷利率的措施（这不禁使我们联想到 4 月社融负增长的背景）：1）将全国层面首套房最低首付比例从不低于 20%调整为不低于 15%，二套房最低首付比例从不低于 30%调整为不低于 25%；2）取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化；3）下调各期限品种住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。 三是，允许回收已售土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务。 我们认为，推动房地产去库存和促进房地产市场企稳，还有几个问题有待明晰： 1、房地产“收储”所需的资金量级可能更大。根据 CRIC 报告，2024 年 3 月，全国百城新建商品住宅库存规模为 49916 万平方米，去化周期即存销比为 25.3 个月，而根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定(1.0)(0.5)0.00.51.01.52.0(40)(20)02040608012141618202224%%70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比商品房销售面积:累计同比010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000406081012141618