地产行业周报：政策博弈情绪升温，关注三重选股逻辑

1政策博弈情绪升温，关注三重选股逻辑证券研究报告2025年7月13日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：本周地产板块上涨6.12%，位于申万行业首位，我们认为板块表现符合我们此前判断，随着7月重要会议临近，市场博弈情绪升温：1）A股主流地产股价已接近2024年9月低点，进一步下行空间有限；2）5月“一揽子金融政策”公布后，尽管成交环比有所回升，但同比仍延续下降；3）5月70个大中城市房价降幅有扩大趋势。短期三重选股逻辑，关注底部弹性标的贝壳。1）近期区域楼市回暖叠加持有物业稳定分红，带动港资地产上涨，关注受益“好房子”率先止跌回稳，且分红稳定有吸引力的房企，如华润置地、建发国际集团；2）拿地及产品力强的低估值品质房企，如中国海外发展、越秀集团、绿城中国、招商蛇口、保利地产；3）股价仍处相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股。同时持续关注净现金流及分红稳定的物管企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。淡化短期政策博弈扰动，关注中长期确定性因素。不可否认政策预期是短期板块表现关键因素，但同时我们认为市场过多关注楼市整体表现与政策预期，而忽略了部分“核心区及好房子”正逐步止跌回稳，个别优质房企已逐步走出低谷且持续保持稳定分红，市场对“好房子”的潜在需求依旧旺盛，建议从中期持股角度拥抱优质企业。政策环境监测：北京支持提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金贷款；西安出台配售型保障房管理办法市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周(7.5-7.11)重点50城新房成交1.3万套，环比降50.3%，重点20城二手房成交1.7万套，环比降4.7%。7月（截至11日）重点50城新房日均成交同比降26.8%，环比降35%；重点20城二手房日均成交同比降1.8%，环比降1.5%。2）库存环比上升，去化周期19.2个月。截至7月11日，16城取证库存9111万平，环比升0.3%，去化周期19.2个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行157亿元。2）地产股：本周房地产板块涨6.12%，跑赢沪深300（0.82%）；当前地产板块PE（TTM）42.17倍，估值处于近五年98.68%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红受益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年7月11日股息率超4.8%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少贝壳-W：经纪头部、高弹性标的 2024年二手、新房市占率为31%和11%，受益二手房成交回暖（高成交量）+三四线新房承压（高渠道佣金率） 中期二手房及新房市占率仍有提升空间、家装家居贡献增量业绩，预计2025年经调净利增长15% 重视股东回报，2024年回购+股息对应底线回报5% 截至2025年7月11日，年内涨幅仅6.6%，远低于恒生指数（20.3%）建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2025年7月11日，最新股息率超6.5% 2025H1拿地排名前四，销售额同比增长4.9%中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2025年7月11日仅0.37倍PB，股息率超4%，年内涨幅仅13.4%，低于恒生指数（20.3%） 25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025H1拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 2024年市值/销售额比为15%，截至2025年7月11日，PB 0.66倍，年内涨幅仅13.3%资料来源：wind，中指院、公司业绩会PPT、公司公告、同花顺、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理4资料来源：西安人民政府官网，北京市人民政府网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年7月10日 北京支持提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金贷款2025年7月8日 西安出台配售型保障房管理办法，禁止变更为商品住房流入市场市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(7.5-7.11)重点50城新房成交1.3万套，环比降50.3%，重点20城二手房成交1.7万套，环比降4.7%。7月（截至11日）重点50城新房日均成交同比降26.8%，环比降35%；重点20城二手房日均成交同比降1.8%，环比降1.5%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.8.1024.10.1024.12.1025.2.1025.4.1025.6.10万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.72024.92024.112025.12025.32025.52025.7新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比上升，去化周期19.2个月点评：截至7月11日，16城取证库存9111万平，环比升0.3%，去化周期19.2个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.7.122.9.222.11.423.1.623.3.1723.5.1923.7.2123.9.22 23.11.24 24.1.2624.3.2924.5.3124.8.224.10.424.12.625.2.725.4.1125.6.1316城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格多数上行。R001上行4.32BP至1.40%，R007上行2.05BP至1.51%。截至7月11日，OMO存量（M