房地产行业2023年报及2024年1季报总结：报表压力进一步释放，经营状况持续下滑

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 53 [Table_Page] 深度分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2023 年报及 2024 年 1 季报总结 报表压力进一步释放，经营状况持续下滑 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 板块连续两年亏损，盈利依然承压。根据公司年报，23 年 A+H 板块房企在政策影响及低基数下营业收入小幅增长，但受市场景气、房价下行等因素影响，表内外项目利润率加速下行、计提资产减值规模增加，板块连续两年亏损，扣除非经常项后的核心经营净利率仍仅 1.3%，维持低位。从未来收入规模来看，23 年末预收账款对结算金额覆盖倍数降至 1.1x（18-22 年平均为 1.5x），可结算资源下降叠加保交楼进入攻坚阶段将影响未来收入规模。盈利能力方面，板块表内外利润率仍处下行通道，部分房企仍存在减值压力，房企盈利能力仍将持续承压。 ⚫ 资产负债表连续两年全面缩表，企业持续分化。23 年地产 A+H 总资产规模 18.7 万亿元，同比-7.1%，总负债规模 14.6 万亿元，同比-7.5%，归母权益 2.4 万亿元，同比-8.1%，行业景气度下行板块连续两年缩表。资产端，板块整体存货下降，投资性房地产上升，持续经营房企仍在维持资产周转和规模扩张，出险房企停止投资，项目交付后表内外资产（存货+长期股权投资）持续下降。负债指标来看，板块房企三道红线指标在恶化，主要由于出险房企指标的恶化（现金短债比 0.14x、净负债率 381%、扣预资产负债率 89%），而持续经营房企则有所改善。 ⚫ 经营分析：提周转、去库存、调结构。销售方面，23 年持续经营房企销售金额同比下降 8%、出险房企销售金额同比下降 50%，虽然行业整体货值去化速度有所降低，但持续经营企业稳中向好，出险房企持续恶化，销售层面资产质量、交付能力、产品力的分化还在持续。拿地方面，持续经营房企仍保持投资能力，23 年权益投资金额增长 13%，权益拿地比例提高、市占率维持高位，项目呈现小型化趋势。 ⚫ 开工规模持续下降，23 年出险房企竣工提速，长期土储承压。开工方面，23 年样本房企新开工面积同比下降 28%，较高峰下降 73%，24年计划开工进一步下降 13%，未来开工销售仍承压。竣工方面，23 年样本房企竣工面积同比+11%，其中持续经营房企竣工同比+1%，出险房企竣工同比+37%，保交楼等政策对竣工支撑力度较大，但从竣工计划来看，24 年出险房企竣工也并不乐观，全年竣工下行压力增大。土储方面，样本房企 23 年土地储备面积较 20 年峰值规模下降 35%，持续经营房企、出险房企之间降幅差异不大，但从历年土储与竣工关系来看，持续经营房企周转效率优于出险房企，根据这一关系推算，预计 24 年样本房企竣工降幅在 20-29%之间。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；未来融资环境收紧，信贷投放量减少；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-05-06 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 24 年第 18周周报:新房成交月末冲高，多举措消解库存 2024-05-05 房地产行业:“以旧换新”由点及面，“一钱多用”消解库存 2024-05-02 房地产及物管行业 24 年第 17周周报:压力释放，市场情绪持续修复 2024-04-28 [Table_Contacts] -40%-30%-20%-10%0%10%05/2307/2309/2312/2302/2404/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 53 [Table_PageText] 深度分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 7.41 2024/5/3 买入 10.51 0.92 0.91 7.5 7.5 6.9 7.4 4.1% 3.9% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.47 2024/3/19 买入 13.82 0.94 1.11 9.0 7.7 8.3 7.5 6.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 9.85 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 5.6 4.0 6.3 7.2 6.0% 7.8% 金地集团 600383.SH 人民币 3.98 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.10 3.6 3.6 11.5 18.0 6.6% 6.2% 建发股份 600153.SH 人民币 9.95 2024/4/19 买入 14.98 1.84 2.09 5.4 4.8 3.2 3.5 7.3% 7.6% 华发股份 600325.SH 人民币 6.27 2024/5/3 买入 9.39 0.85 1.02 7.3 6.2 10.1 4.6 9.6% 10.3% 滨江集团 002244.SZ 人民币 6.71 2024/5/5 买入 12.44 1.13 1.44 5.9 4.7 2.5 2.4 12.1% 13.3% 首开股份 600376.SH 人民币 2.76 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 8.9 5.4 18.3 14.0 2.8% 4.4% 万科企业 02202.HK 港币 5.01 2024/5/3 买入 9.82 0.92 0.91 5.0 5.0 6.9 7.4 4.1% 3.9% 中国海外发展 00688.HK 港币 15.58 2024/4/25 买入 18.80 2.56 2.72 5.5 5.2 3.7 3.3 7.0% 6