房地产行业2023年报%262024年一季报总结：行业业绩依然承压，优质房企相对稳健

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 业 研 究 行业跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 中性 （ ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） ＃relatedReport＃ 相关报告 《房地产行业 2023 年三季报总结：板块业绩整体承压，优质房企综合优势明显》2023-11-07 《房地产行业 2023 年半年报总结：行业业绩边际好转，优质房企未来可期》2023-09-05 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 宋词 songci@xyzq.com.cn S0190523120004 投资要点 ＃summary＃ 1、 业绩方面：业绩仍承压，但毛利率降幅收窄，资产减值规模趋于稳定。 ⚫ 板块业绩依然受到毛利率下滑和减值的影响。2023 年地产板块营业收入同比-2%，归母净利润亏损规模扩大至 161 亿元。2024Q1 地产板块营收同比-12%，归母净利润同比-96%。业绩下滑主要因为：1）利润率仍然下降，2023 年板块整体毛利率 16.2%，较 2022 年下降 1.4 个百分点；2）资产减值规模仍然较大，2023 年板块资产减值损失为 834 亿元，2022 年同期为 858 亿元。不过边际上看，板块毛利率降幅有所收窄，资产减值规模也没有进一步扩大。 ⚫ 板块业绩整体承压下，优质房企业绩相对好一些。2023 年第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为+18%/-10%/0%/-8%，归母净利润除第一梯队盈利外，其他梯队均为亏损，具体来看 2023 年各梯队归母净利润规模分别为 228/-42/-78/-269 亿元。 ⚫ 不过当前拿地利润率保持较高水平，未来利润率有一定支撑。2021 年 9 月份以来，拿地溢价率显著下降。核心城市拿地毛利率近三年基本保持较高水平，行业未来利润率有一定支撑。 2、财务方面：行业有息负债规模下降，优质房企财务更加稳健。 ⚫ 截至 2023 年末，板块剔除预收账款资产负债率为 69.8%，较 2022 年同比下降 0.8 个百分点；净负债率为 70.4%，较 2022 年上升 2.4 个百分点；现金短债比为 1.14，2022 年为 1.25。 ⚫ 第一梯队房企财务指标优于其他梯队，尤其是现金短债比指标。具体来看，2023 年 末 ， 一 / 二 / 三 / 四 梯 队 房 企 剔 除 预 收 账 款 资 产 负 债 率 分 别 为64%/69%/66%/85%，净负债率分别为 51%/77%/63%/135%，现金短债比分别为 2.09/1.25/1.01/0.30。 ⚫ 2023 年末，板块各梯队房企有息负债规模均较 2022 年末下降，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为-4.3%/-4.4%/-8.3%/-4.5%。2024 年一季度，一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为-1.5%/-6.9%/-3.4%/-3.6%。 3、行业销售和拿地规模同比下降，优质房企表现好于行业。 ⚫ 优质房企销售表现好于行业，销售排名和市占率进一步提升。2023 年优质房企销售市占率为 19.0%，较 2022 年提升 1.9 个百分点。（注：分子为销售排名前 30 房企中的国央企权益销售金额，分母为统计局商品房销售金额。） ⚫ 优质房企保持一定拿地力度，2023 年优质房企拿地市占率进一步提升至26.9%，提升 5.9 个百分点。（注：分子为销售排名前 30 房企中的国央企全口径拿地金额，分母为中指 300 城住宅类用地成交金额） 投资建议：地产行业 2023 年虽然业绩仍受利润率和减值影响，但是毛利率降幅收窄，资产减值规模也没有扩大。同时政策端在持续改善，政治局会议提及继续坚持因城施策，统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策。期待政策进一步落地和基本面边际改善，优质房企中长期受益供给侧改革趋势，推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、招商积余、城建发展等。 风险提示：政策落地不及预期，销售恢复不及预期，需求端政策力度不及预期。 ＃title＃ 房地产行业 2023 年报&2024 年一季报总结： 行业业绩依然承压，优质房企相对稳健 ＃createTime1＃ 2024 年 5 月 8 日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业跟踪报告 目 录 1、业绩仍承压，但毛利率降幅收窄，资产减值规模趋于稳定 ........................... - 3 - 1.1、业绩仍然受毛利率下滑和减值影响 ............................................................... - 3 - 1.2、整体下滑下，优质房企业绩相对好一些........................................................ - 5 - 1.3、拿地利润率保持较高水平，行业未来毛利率有一定支撑 ............................ - 6 - 2、行业有息负债规模下降，优质房企财务更加稳健 ........................................... - 7 - 2.1、优质房企财务更加稳健 ................................................................................... - 7 - 2.2、有息负债规模同比下降 ................................................................................... - 9 - 3、优质房企拿地和销售好于行业 ........................................................................ - 10 - 3.1、行业销售下滑，优质房企排名提升 ............................................................. - 10 - 3.2、行业拿地规模下降，优质房企聚焦核心城市 .............................................. - 11 - 图表目录 图表 1、板块营业收入规模有所下滑(亿元) .......................................................... - 3 - 图表 2、2023 年板块营收同比-2%，24Q1 同比-12% .......................................... - 3 - 图表 3、全国竣工面积同比(%) .....................................