房地产行业：业绩普超预期，头部优势显现

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 业绩普超预期，头部优势显现 [Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：16 城成住房租赁市场试点，开封放开限售后迅速取消本周，中央层面，财政部将集体用地纳入土增税缴纳范围并取消原集体用地入市所征收的土地增值收益调节金，住建部调整住房租赁市场发展试点范围，新增京沪渝等 7 城市，沈阳等 3 城市退出。此外，人保部等表示将放开省会及以下城市高效毕业生落户限制。地方层面继续因城施策，开封放开新建商品房限售 3 年的限制后迅速取消，广州商办等非住宅存量住房可申请租赁住房，杭州则对住房租赁行业相关企业给予不同程度的资金扶持，眉山市允许缴存职工提取公积金偿还 7 城市异地公积金房贷。 本周基本面情况：7 月前 18 天 35 城新房成交同比上涨 11.1% 7 月前 18 天，我们跟踪的 35 个重点城市成交面积同比上涨 11.1%，增幅较 6 月扩大 4.1 个百分点，其中 4 大一线城市、11 个二线城市、20 个三四线城市分别同比上涨 12.1%、18.0%和 0.9%。7 月前 18 天重点 13 城批售比上行至 1.08。土地市场方面，上周 100 个大中城市土地供应量环比增长 26.5%而成交量环比下降 35.2%，供销比（供给/成交）上行至 1.49，溢价率小幅下行至 18.9%，其中一线、二线、三线分别为 13.5%、18.1%、22.2%，总体来看土地市场热度仍在延续。 业绩普超预期，头部优势显现近期房企融资缩紧态势明显，未来土地市场将进一步向头部企业集中，政策本质上加剧了房企的供给侧改革。未来行业将在因城施策的背景下继续窄幅波动，我们认为行业贝塔属性趋弱，更多的应该关注企业的阿尔法，特别是在未来房价稳定的基础上，头部企业在土地、融资、管理、品牌溢价各方面将全面胜出。近期主流房企陆续发布 19 年中报业绩预告，从已公布的数据来看普遍强于市场预期，阿尔法的思路逐步得到市场认可。投资方面，考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注经营能力突出的房企，高周转房企通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-21 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:开工销售持续回落，房企资金面小幅收紧 2019-07-17 房地产行业:融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置 2019-07-14 房地产行业:土地市场整体热度延续，按揭贷利率边际收紧 2019-07-14 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -18%-8%1%11%21%30%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 30.71 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.82 7.76 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 21.39 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.35 8.33 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 30.88 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.26 5.12 8.91 8.33 29.0% 26.2% 新城控股 601155.SH 人民币 29.86 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.61 3.99 8.90 10.91 33.1% 27.6% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.57 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.67 5.32 5.77 5.46 15.0% 13.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.45 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.19 3.52 2.63 0.58 22.6% 21.2% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.13 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.47 4.84 4.59 4.78 19.6% 25.5% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.26 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.76 5.79 10.70 8.40 18.0% 19.5% 蓝光发展 600466.SH 人民币 6.50 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.83 3.79 11.00 11.78 22.6% 25.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.05 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.42 5.37 23.10 18.50 10.2% 10.9% 中国国贸 600007.SH 人民币 16.05 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 17.38 15.50 7.75 6.88 11.8% 11.7% 碧桂园 02007.HK 港币 11.36 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.09 4.42 3.30 3.15 23.4% 18.8% 融创中国 01918.HK 港币 38.85 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.50 4.90 8.35 4.98 27.2% 26.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 5