房地产行业：销售规模历史新高，融资收紧投资意愿下降

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 销售规模历史新高 融资收紧投资意愿下降 [Table_Summary] 核心观点：  房企销售：规模增速回落，龙头规模普创新高 根据克而瑞数据，19 年 6 月百强房企销售金额同比增长 14.2%，跟踪上市房企同比增长 8.7%，表现持续超越整体市场，其中成长型房企表现优异，规模扩张速度维持领先。本月，碧桂园仍居销售规模首位，滨江集团、龙光集团单月销售金额增速超过 60%，表现亮眼。已公布销售计划的 32 家房企中 13 家销售目标完成率超过 50%，整体平均完成率超过历史水平，房企半年度销售计划完成情况基本符合预期。  房企拿地：企业拿地维持质量要求，降低投资力度 6 月房企拿地增速较 5 月有所下降，13 个房企拿地力度（拿地金额/销售金额）为 35%，4 月以来连续两个月回落。房企拿地增速的放缓，在资金面的监管压力下，部分融资渠道收紧直接影响到土地投资。从拿地成本来看，19 年 6 月拿地成本持续上升，而年初以来静态毛利率维持 35%，表明13 个房企近期拿地质量有所提高。  房企融资：近期融资政策收紧，规模收缩成本稳定 融资方面，近期房地产融资缩紧的态势明显，银保监会“23 号文”以来，银行及信托层面受到“窗口指导”，7 月发改委要求外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。在此背景下，A 股房企 6 月债权融资规模同比下降 15%，其中信用债、非标、海外债融资规模分别同比下滑 38%、10%、10%。成本未出现明显上行，6 月房企境内债权融资成本为 5.7%，较 5 月环比下降 0.2%，19 年来维持相对低位。我们认为，政府对于去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热加紧资金面调控，从本质上相当于房地产的供给侧改革，在融资端将继续挤出小企业，有利于头部企业资源进一步集中。  房企估值：板块体现相对收益，半年度经营业绩助推估值修复 2019 年 6 月 22 日-2019 年 7 月 22 日，A 股申万房地产板块指数当月绝对收益为 0.1%，相对收益为 1.5%。H 股恒生地产类指数当月绝对收益为-0.7%，相对收益为-0.3%。本月 A 股涨幅居前公司主要受益于半年度经营业绩提升明显，过去一个月相对收益最领先的是融资具备优势的国有企业，如绿地控股，以及融资成本相对较低公司如金地集团等。当前 A 股主流房企普遍接近 18 年年初以来最低位。  风险提示 公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期；资金面政策收紧进一步加码。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-25 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:业绩普超预期，头部优势显现 2019-07-21 房地产行业:开工销售持续回落，房企资金面小幅收紧 2019-07-17 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -20%-10%-1%9%18%28%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 31.10 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.94 7.86 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 21.55 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.42 8.39 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 30.67 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.22 5.08 8.91 8.33 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.49 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.61 5.27 5.77 5.46 15.0% 13.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.29 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.12 3.46 2.63 0.58 22.6% 21.2% 中南建设 000961.SZ 人民币 8.84 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.21 4.69 4.59 4.78 19.6% 25.5% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.12 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.61 5.68 10.70 8.40 18.0% 19.5% 蓝光发展 600466.SH 人民币 6.33 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.68 3.69 11.00 11.78 22.6% 25.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.02 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.35 5.32 23.10 18.50 10.2% 10.9% 中国国贸 600007.SH 人民币 16.00 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 17.33 15.45 7.75 6.88 11.8% 11.7% 碧桂园 02007.HK 港币 11.14 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.01 4.35 3.30 3.15 23.4% 18.8% 融创中国 01918.HK 港币 38.15 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.40 4.83 8.35 4.98 27.2% 26.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.62 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 5