房地产行业：开工销售持续回落，房企资金面小幅收紧

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 16 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 开工销售持续回落，房企资金面小幅收紧 [Table_Summary]核心观点： 销售累计同比持续回落，均价增速小幅下降根据统计局数据，19 年 1-6 月商品房销售面积同比下滑 1.8%，较 1-5月降幅扩大 0.2 个百分点，1-6 月销售金额同比上升 5.6%，增速较 1-5 月下降 0.5 个百分点，市场整体热度继续下降。随着高基数压力下降，三季度销售或将边际抬升。 6 月土地成交量价同比降幅均大幅收窄根据统计局数据，6 月土地购置面积同比下降 14.3%，降幅收窄 17.5个百分点，土地成交价款同比下降 11.6%，降幅收窄 28.4 个百分点。根据中指院数据推演，未来土地成交量价同比降幅或将进一步收窄，然而土地供需受三四线市场降温及高基数影响持续下降，下半年土地投资增速或将出现回落。 6 月新开工增速小幅回升，施工投资增速持续收窄根据统计局数据，19 年 1-6 月全国房屋新开工面积同比增长 10.1%，增速下降 0.4 个百分点。自 18 年 3 季度以来单季度新开工面积增速持续下降，19 年二季度新开工面积同比增长 9.1%，较一季度下降 2.8 个百分点。19 年 1-6 月商品房施工投资同比增长 5.7%，土地投资同比增长 20.9%，施工投资占总投资比重有所下降，但仍是拉动投资上涨的主要因素。 房企到位资金增速持续回落，监管效果初显根据统计局数据，19 年 1-6 月房地产开发企业到位资金同比增长7.2%，增速较 1-5 月收窄 0.4 个百分点。受“23 号文”影响，监管部门对部分银行和信托进行窗口指导，严防资金流入房地产行业，而发改委对房企外债的限制保证外债规模不增加，对资金面进一步加强监管。资金面收紧或将增加债务到期压力以及成本上升对于房企利润率的摊薄。但从目前来看，这一冲击对主流房企影响有限。一方面，主流房企融资成本稳定，融资政策的收紧会使得资源向头部企业集中，融资收紧使得龙头房企多元化融资优势进一步凸显，另一方面，高周转效率的房企有能力通过销售回款补充运营资金。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注经营能力突出的房企，通过自身经营效率获得增长的房企更加具备持续性和稳定性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。 风险提示不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-17 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置 2019-07-14 房地产行业:土地市场整体热度延续，按揭贷利率边际收紧 2019-07-14 房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置 2019-07-07 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -17%-7%3%13%23%33%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深30021608384/36139/20190717 15:46识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 16 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 [Table_impcom]重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 30.06 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.64 7.59 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 20.78 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.08 8.09 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 30.76 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.24 5.10 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 28.78 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.45 3.85 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.48 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.61 5.26 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.21 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.09 3.43 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.29 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 7.69 4.39 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.92 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.40 5.52 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.42 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.76 3.74 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.04 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.39 5.35 23.10 18.50 10.2% 10.9% 600007.SH 中国国贸 人民币 16.68 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 18.07 16.11 7.75 6.88 11.8% 11.7% 02007.HK 碧桂园 港币 11.42 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.11 4.44 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918.HK 融创中国 港币 39.05 2