房地产行业：融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 21 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：发改委限制房企外债，武汉放宽落户门槛 本周，中央层面，融资政策有所收紧，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。据中证网报道，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。地方继续因城施策，其中天津对返津居住生活的户口迁出人员允许再落户，武汉放开 45 岁以下专科（及以上）和所有硕博的落户要求。  本周基本面情况：7 月前 11 天 38 城新房成交同比上涨 15.8% 7 月前 11 天，我们跟踪的 38 个重点城市成交面积同比上涨 15.8%，增幅较 6 月扩大 11.9 个百分点，其中 4 大一线城市同比上涨 26.5%，12 个二线城市同比上涨 18.8%，22 个三四线城市同比上涨 7.2%。7 月前 11 天重点 13 城批售比上升至 1.1。土地市场方面，上周 100 个大中城市土地供需量均小幅下滑，而供销比（供给/成交）仍维持 0.87 的低位，溢价率为19.4%，其中一线、二线、三线分别为 14.5%、18.3%、22.7%，土地市场热度仍在延续。  融资收紧龙头优势凸显，继续建议加大板块配置 资金层面，监管对部分银行和信托进行的窗口指导可以认为是 5 月 17日银保监会“23 号文”的具体落实，发改委对房企外债的限制保证外债规模不增加，可以看作是资金面监管的进一步补充。我们认为，在“稳房价、稳地价”的目标下，政府对于去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热加紧资金面调控，其负面影响在于债务到期压力以及成本上升对于利润率的摊薄。但从目前来看，这一冲击也较为有限，目前主流房企融资成本稳定，融资政策的收紧会使得资源向头部企业集中，一方面，融资收紧使得龙头房企多元化融资优势进一步凸显，另一方面，高周转效率的房企有能力通过销售回款补充运营资金。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注经营能力突出的房企，通过自身经营效率获得增长的房企更加具备持续性和稳定性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-14 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置 2019-07-07 房地产行业:二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃 2019-06-30 房地产行业:几多风雨千山路，好事多磨终有期 2019-06-23 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -17%-7%3%13%23%33%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 21 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 29.65 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.52 7.49 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.00 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.18 8.18 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 30.40 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.16 5.04 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 27.84 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.30 3.72 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.35 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.51 5.17 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.16 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.07 3.42 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.65 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.03 4.59 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.73 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.20 5.37 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.13 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.50 3.57 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.00 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.31 5.28 23.10 18.50 10.2% 10.9% 600007.SH 中国国贸 人民币 16.98 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 18.39 16.40 7.75 6.88 11.8% 11.7% 02007.HK 碧桂园 港币 11.42 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.