房地产行业：土地市场整体热度延续，按揭贷利率边际收紧

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 土地市场整体热度延续，按揭贷利率边际收紧 [Table_Summary]核心观点： 政策环境综述：融资政策精准调控，热点城市土拍收紧中央层面，央行表态我国货币政策在利率和存款准备金率上有充足的调整空间，稳健的货币政策要松紧适度，另一方面监管层针对部分信托和银行的房地产业务进行了约束，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，实施精准调控。地方层面，部分土地市场热度较高的城市（东莞、杭州）修改了土拍政策以平抑土拍热度，东莞取消了限价地价高者得的竞拍方式，杭州限定了宅地未来的毛坯房销售均价、最高价以及精装最高标准。 成交市场综述：重点城市景气度略有下滑根据房管局数据， 6 月 38 城成交面积同比上涨 4.0%，较 5 月扩大 1.8个百分点，其中一线表现显著，同比上涨 13.3%，涨幅较 5 月扩大 2.2 个百分点，二线同比增长 3.5%，涨幅较上月有所收窄，三四线则同比下降0.1%，降幅有所收窄，过去两年一线城市相比其他重点城市降幅更大，在低基数的情况下有较大的增长弹性。去年 6 月为成交相对高点，高基数下今年 6 月表现承压，批售比下滑至 0.96，市场景气度略有回落，预计进入三季度成交表现将趋稳。 土地市场综述：单月供销比提高，市场整体热度延续6 月 300 城宅地供给仍在增长，带动成交仍维持一定热度，但单月供销比已从 3-5 月的平均 1.12 提高至 1.36，其中一线市场仍维持较高热度，单月供销比 1.02，二线和三四线供销比上升较快，分别为 1.33、1.42。从溢价率的角度来看，300 城宅地溢价率回升至 26.0%，楼面价创 18 年来新高，流拍率仍维持 18 年以来历史低位，整体热度仍然较高。 资金环境综述：首套及二套房贷利率小幅上涨，资金环境有所收紧按揭贷方面，融 360 数据显示，6 月份 35 重点城市首套、二套房按揭贷利率环比均小幅上涨 1bp，均为 18 年 12 月以来的首次上涨，按揭贷方面流动性有所收缩。银保监会 23 号文发布之后，6 月监管层针对部分房地产业务增长较快的信托和银行进行“预警提示”或“窗口指导”，主要针对去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热，我们认为此政策会进一步使得资源向头部企业集中。行业景气度与一季度比有所下降，有助于缓解政策压力，调控政策持续加码及扩散的可能性较低。我们维持前期观点潜在的货币政策改善利于板块估值修复，板块投资价值提升。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-14 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置 2019-07-07 房地产行业:二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃 2019-06-30 房地产行业:几多风雨千山路，好事多磨终有期 2019-06-23 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -18%-8%2%11%21%31%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 29.65 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.52 7.49 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.00 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.18 8.18 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 30.40 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.16 5.04 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 27.84 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.30 3.72 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.35 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.51 5.17 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.16 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.07 3.42 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.65 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.03 4.59 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.73 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.20 5.37 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.13 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.50 3.57 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.00 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.31 5.28 23.10 18.50 10.2% 10.9% 600007.SH 中国国贸 人民币 16.98 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 18.39 16.40 7.75 6.88 11.8% 11.7% 02007.HK 碧桂园 港币 11.42 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.11 4.44 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918.HK 融创中国 港币 37.85 2019/04/07 买入 54.