2024年第一季度不动产ABS市场概况

资产证券化市场研究报告 1 2024 年第一季度不动产 ABS 市场概况 金融结构评级部 赵超 唐诗怡 董仪 徐宇扬 摘要： 2024 年第一季度，不动产 ABS（包括 CMBS/CMBN 和类 REITs）合计发行规模 291.43 亿元，同比增长 13.60%。受经营性物业贷款政策放松影响，部分企业通过获取经营性物业贷款置换存量 CMBS/CMBN，使得其净融资额呈净流出状态；类 REITs 产品则保持良好的发行势头。从发起机构来看，一季度不动产ABS 中仍以国有企业为主，其中 CMBS/CMBN 的发起机构以国有地产类公司为主，类 REITs 发起机构则呈多元化，涵盖能源类国企、从事保障性住房业务的国企和拥有优质物业的城投类企业等。 一季度不动产 ABS 发行利率整体下行，除个别产品发行利率偏高，AAAsf 级证券发行利率整体维持 3%左右，AA+sf 级证券发行利率大部分位于 3.5%以内。 从底层物业的业态来看，办公物业仍是不动产 ABS 第一大底层物业，同时类 REITs 底层物业中清洁能源基础设施占比上升较快。CMBS/CMBN 的底层物业半数以上位于上海，区域环境较好；类 REITs 的底层物业中，办公、酒店、零售物业等商业物业分布在江苏、上海和广东等经济发达区域，清洁能源基础设施则位于四川、宁夏和广西等自然资源丰裕的区域。 一、2024 年第一度不动产 ABS 总体发行情况 1.一季度不动产 ABS 发行热情不减，类 REITs 持续受到青睐 2023 年以来，不动产 ABS 整体发行规模保持稳定，其中类 REITs 产品的占比上升较快，与之相比，CMBS/CMBN 的发行规模占比有所下降。类 REITs 的特点是项目公司的股权发生转让，相较于 CMBS/CMBN 在出表以及投资人退出方面更具灵活性，此外，并表型类 REITs 也成为央企或优质国企优化资产负债结构的重要金融工具，因此类 REITs 受到发行主体青睐。 2024 年第一季度，不动产 ABS 合计发行了 25 单，发行规模为 291.43 亿元，同比增长 13.60%。分产品来看，2024 年第一季度，CMBS 发行了 15 单，发行规模为 177.70 亿元，同期，CMBN 未有发行。2024 年第一季度，类 REITs 发行了10 单，发行规模为 113.73 亿元。其中，8 单类 REITs 产品在交易所市场发行，合计规模 97.72 亿元；2 单类 REITs 产品在银行间市场发行，合计规模 16.01 亿元。 新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 2 图表 1. 近年来不动产 ABS 发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 2. 2023-2024 年第一季度不动产 ABS 发行情况 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 2.经营性物业贷款政策放松，CMBS/CMBN 净融资额呈净流出状态 从净融资额来看，2024 年第一季度，不动产 ABS 的净融资额为 147.99 亿元，同比下降 27%，主要系 2024 年第一季度，CMBS/CMBN 净融资呈净流出状态，合计净流出 61.69 亿元。在地产下行周期，暴雷房企无法通过 CMBS/CMBN进行融资，此外，随着 1 月份经营性物业贷款新规1出台，部分优质企业获得银行贷款的融资渠道更为通畅，如印力、龙湖等企业纷纷通过获取经营性物业贷款置换存量 CMBS/CMBN。 1 1 月 24 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（简称“经营性物业贷款新规”），细化经营性物业贷款的管理口径、期限、额度、用途等要求。 01020304050607080050010001500200025002019年2020年2021年2022年2023年2024年第一季度CMBS发行规模(亿元)CMBN发行规模(亿元)类Reits发行规模(亿元)CMBS发行单数(单)CMBN发行单数(单)类Reits发行单数(单)05101520253035400100200300400500600700800第一季度第二季度第三季度第四季度2023年发行规模(亿元)2024年发行规模(亿元)2023年发行单数(单)2024年发行单数(单)新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 3 与之相比，类 REITs 产品的净融资额呈净流入，2024 年第一季度，交易所市场的类 REITs 和银行间市场的类 REITs 净融额分别为 179.24 亿元和 29.02 亿元，依旧保持良好的发行势头。 图表 3. 近年来不动产 ABS 净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 图表 4. 2023 和 2024 年第一季度不动产 ABS 净融资额（亿元） 数据来源：Wind、CNABS、DM，新世纪评级整理。 3.CMBS/CMBN 发起机构以地产类国企为主，类 REITs 发起机构呈多元化 2024 年第一季度，不动产 ABS 的发起机构仍以国有企业为主。地产类、城投类和国有控股类公司作为发起机构的 CMBS/CMBN 发行规模占比分别为56.79%、32.62%和 10.59%，地产类公司成为 CMBS/CMBN 的发行主力。其中，一季度规模最大的发起机构为红星美凯龙家居，发行 CMBS 的规模为 36.41 亿(200.00)0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.00201920202021202220232024Q1交易所市场CMBS交易所市场类REITs银行间市场CMBN银行间市场类REITs0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1新世纪评级版权所有资产证券化市场研究报告 4 元，占总发行规模的 20.49%，由此可见，建发股份控股红星美凯龙家居后，的确为其公开市场融资提供了便利。 城投类公司中，浦东金桥开发区的核心开发主体金桥集团及其子公司浦东金桥各发行了一单 CMBS，合计规模 27.73 亿元，占总发行规模的 15.60%。其余首次亮相的城投类公司还包括昆山城建、泉州城建和苏州相城等。 国有控股类公司中，除了中核兴业是央企中核集团的子公司，其余 3 单均为地方国有企业。其中山东通汇资本发行规模为 5.71 亿元，安徽农垦发行规模为4.80 亿元，山东城乡绿投发行规模为 4.00 亿元。 图表 5. 2024 年第一季度 CMBS/CMBN 发起机构概况 发起机构类型 发起机构 发行单数 发行金额（亿元） 地产 红星美凯龙家居集团股份有限公司 1 36.41 地产 上海金茂投资管理集团有限公司 1 34.99 地产 中华企业股份有限公司 1 24.01 城投 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 1 17.82