房地产行业2026年投资策略报告：从活下去到再出发，聚焦各赛道优质企业

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·行业深度·2026 年投资策略报告 从活下去到再出发，聚焦各赛道优质企业 核心观点 政策持续支持地产行业的背景下，行业销售降幅出现明显 收窄，我们预测 2026 年市场销售止跌回稳将近，投资因具有一 定的滞后性或仍将承压，预计 2026 年全国商品房销售面积、房 地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。行业历经近 4 年的洗牌后，房企的债务 违约高峰已过，出险房企的债务重组也出现积极进展，房地产行 业的投资逻辑已经全面从活下去转向再出发，各赛道的优质企业 有望取得先发优势。开发赛道中看好土储集中于核心城市、产品 力强的企业；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力 强的企业；物管赛道中看好数智化程度高、成本管控能力优秀的 企业。 摘要 市场渐近见底，房企财务风险已明显下降。在中央政策定调持续支持房地产行业，2022 年以来各地频繁因城施策、大部分 城市的购房限制性政策已基本取消的背景下，房地产销售降幅出 现明显收窄，2025 年前 9 月全国商品房销售面积同比下降 5.5% ，降幅较去年全年收窄 7.4 个百分点。我们预测 2026 年市场销售 止跌回稳将近，投资因具有一定的滞后性或仍将承压，预计 2026 年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣 工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。行业历 经 近 4年的洗牌后，房企的债务违约高峰已过，出险房企的债务 问题解决思路已从展期走向削债，债务重组也出现积极进展。 行业迈向新一轮发展阶段，各赛道的优质企业率先再出发。开发赛道中，新房市场份额继续呈现向核心城市集中的趋势 ，行业高质量发展的政策定调下，土储重仓核心城市、产品力强的 开发商将进一步筑牢销售优势。商业赛道中，今年以来全国消费 增势良好，品牌商业地产商的旗下商场拥有较市场整体更好的销 售增速表现；对于持有购物中心数量多、运营能力强的房企而 言，商业地产已成为其业绩的一大重要增长极。物管赛道中，行业 的发展已从外延式扩张走向内生型增长，物管公司回归服务主 业 ，数智化能力的打造、经营的进一步提质增效将更为重要。 房地产行业的投资逻辑已经从活下去转向再出发，重点关注各赛道的优质企业。开发赛道中看好土储集中于核心城市、产品力强的企业，包括中国金茂、滨江集团、建发国际集团、绿城中国等；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的 企业 ，包括华润万象生活、华润置地、新城控股、龙湖集团等；物管赛道中看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业，包括绿城服务 、滨江服务、南都物业等。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 吴梦茹 wumengru@csc.com.cn SAC 编号:S1440525060002 发布日期： 2025 年 11 月 07 日 市场表现 相关研究报告 25.10.23 【中信建投房地产】:新消费趋势引致线下零售分化，解码商业地产竞争优势来源——商业地产系列报告一 25.09.22 【中信建投房地产】:物管数智化方兴未艾，行业迎发展新动能——房地产新发展模式展望系列七 25.09.11 【中信建投房地产】:优质房企业绩率先企稳，房企拿地信心明显提升——房地产开发行业 2025 年中报综述 25.09.08 【中信建投房地产】:物管行业喜迎高质量发展，中介及代建龙头地位稳固——经营服务行业 2025年半年报综述 25.07.06 【中信建投房地产】:香港楼市现状与启示：双轨并行缓解住房压力，存量转型助力优质经营——房地产新发展模式展望系列六 -22%-12%-2%8%18%28%2024/11/42024/12/42025/1/42025/2/42025/3/42025/4/42025/5/42025/6/42025/7/42025/8/42025/9/42025/10/4房地产沪深300房地产 行业深度报告 房 地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 目录 一、市场渐近见底，房企财务风险已明显下降 ........................................................................................ 1 1.1 政策持续支持行业，各地调控已进行大力度放松 ....................................................................... 1 1.2 市场渐近见底，行业格局趋于稳定 ............................................................................................ 3 1.3 展望：销售止跌回稳将近，投资或仍承压.................................................................................. 6 二、持续做强核心能力，优质企业率先出发 ........................................................................................... 9 2.1 开发赛道：优质土储布局+强产品力，筑牢销售优势.................................................................. 9 2.2 商业赛道：优秀运管能力，做强业绩第二增长极 ..................................................................... 13 2.3 物管赛道：回归服务主业，经营提质增效，智能化升级方兴未艾............................................. 16 三、投资建议：从活下去到再出发，重点关注各赛道优质企业 ............................................................. 24 3.1 销售结构分化，关注土储优质、产品力强的开发商.................................................................. 26 3.2 消费增长态势良好，关注运营能力优秀的持有运营商与商管公司............................................. 33 3.3 外延式扩张转向内生型增长，关注数智化程度高、成本管控优秀的物管企业 .....