房地产行业：二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃 [Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：各地继续因城施策，杭州宅地土拍实行限价地方层面依旧因城施政。一方面，部分城市继续边际放松，三亚、江门加大了人才购房、租房支持力度，太原市放宽了商转公的条件，嘉兴市放开了公积金异地提取。另一方面，热点城市精准调控政策边际收紧，莆田和厦门收紧了公积金政策，其中厦门市新增了提取公积金购房必须在工作地或户籍地限制，提高了公积金贷款的首付比例，且新增了公积金贷款业务的流动性要求，自 7 月 1 日起暂停异地贷款和商转公业务，而杭州开始实行土拍新政，新挂牌的 9 宗宅地限定了未来毛坯房销售的均价与最高价以及精装最高标准。 本周基本面情况：6 月前 27 天 38 城新房成交同比上涨 5.2%6 月前 27 天，我们跟踪的 38 城商品房成交同比上涨 5.2%，其中一线表现显著，同比上涨 21.7%，增速较 5 月扩大 11 个百分点，在供给同比回落的情况下，成交增速改善主要来自市场景气度支撑，6 月份一线城市批售比为 1.12，处于近一年的高位。12 个二线城市则同比上涨 3.3%，增速较5 月略有回落，批售比数据自 3 月以来持续回落，6 月下行至 0.94，市场景气度继续小幅回落。土地市场方面，6 月重点城市土地成交总体维持较高热度，wind 跟踪的 100 城市宅地溢价率维持稳定在 20%以上，与 5 月基本持平，成交面积方面则面临一定高基数压力。 二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃政策方面，地方继续因城施策，基本面变化趋势很大程度上影响着政策变动方向，我们认为随着基本面逐步承压，行政调控压力或有所缓解。并且后续经济不确定加大的情况下（尽管 6 月 PMI 止降转平，但依旧低于枯荣线），货币政策也有更多的灵活调整空间。我们维持前期观点潜在的货币政策改善利于板块估值修复，板块投资价值提升。在个股选择上，需要综合销售成长性（周期窄幅波动下，经营能力取代财务杠杆能力成为成长性的关键）、盈利能力以及短期业绩防御性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-06-30 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:几多风雨千山路，好事多磨终有期 2019-06-23 房地产行业:市场热度小幅回落，政策继续一城一策 2019-06-23 房地产行业:单月开工销售热度略有下滑，投资持续高增长 2019-06-16 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -18%-8%1%11%21%30%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 27.81 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.99 7.03 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 20.90 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.13 8.14 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 32.57 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.60 5.40 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 39.81 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 6.15 5.32 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 6.95 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.21 4.89 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.39 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.17 3.50 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.66 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.04 4.59 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.48 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 6.93 5.17 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.22 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.58 3.63 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.14 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.61 5.53 23.10 18.50 10.2% 10.9% 02007.HK 碧桂园 港币 11.88 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.33 4.63 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918.HK 融创中国 港币 38.40 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.43 4.85 8.35 4.98 27.2% 26.5% 00884.HK 旭辉控股集团 港币 5.15 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 5.00 4.01 3.90 3.00