房地产行业事件点评报告：存款降息如何传导到楼市？

行 业 研 究 2024.04.11 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 存款降息如何传导到楼市？ 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,328.68 销售收入(亿元) 43,421.41 利润总额(亿元) -961.58 行业平均 PE 31.57 平均股价(元) 4.58 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《 如 何 解 读 郑 州 房 产 “ 以 旧 换 新 ” ？ 》2024.04.02 《高基数效应显著，销售同比降幅收窄——3 月百强房企销售点评》2024.04.02 《政策释放有望加快，楼市见底迹象显现——国常会对房地产最新部署点评》2024.03.25 《高基数效应显现，结构小阳春仍存——1-2 月统计局房地产数据点评》2024.03.18 事件：日前，多家银行宣布“降息”。来自河南、陕西、山西、云南等地的中小银行密集发布公告，宣布下调定期存款执行利率。据不完全统计，存款利率下调幅度从 5 个基点至 45 个基点不等。 多地区域银行下调存款利率，新一轮存款降息潮或将开启。2023 年 12 月 22日开始，国有大行相继下调存款利率，股份行跟进下调，下调幅度在 10～25 个基点左右，这是存款利率 2023 年以来第三次调降。此次多地的区域银行下调存款利率，仍属于 2023 年第三轮商业银行存款利率调降的延续。而在银行存贷利差空间进一步压缩的压力下，全国性银行上半年有望开启新一波存款降息动作。 无风险利率下行空间仍存，相对可观的租金回报率将支持房地产发展新模式加速落地。截至 4 月 9 日，10 年期国债利率下跌 0.2BP 至 2.28%，考虑到新一轮存款降息潮或将开启，无风险利率或仍具下行空间。同时，住房租赁贷款支持计划正加速推进，郑州于 4 月 1 日启动相关政策，计划于 2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000 套，其中郑州城发集团将收购二手房 5000 套，用于满足主城区保障性租赁住房缺口。以郑州为例，郑州 2023 年租金回报率约 2.28%，超过央行住房租赁贷款支持计划融资成本（1.75%）0.53pct，并有望超过无风险利率，带动房地产发展新模式加速落地。 住房租赁贷款支持计划&相对可观的租金回报率，明确了收购二手房屋作为保租房的可行性。在住房租赁贷款支持计划的助力下，结合相对可观的租金回报率，政府主体收购二手房屋作为保租房的可行性愈发明确，该政策：①一方面有助于房地产发展新模式的加速构建；②另一方面对于改善型住房需求的释放起到明显的积极作用，进而助力推动房企现房库存去化，加速房企回款，缓解房企流动性压力。 LPR 仍具下行可能，房贷利率有望突破下限，发力托底楼市销售。考虑到：①一方面存款降息潮或将开启；②另一方面地产需求偏弱，房地产销售市场仍处于筑底阶段，一季度同比回撤幅度较大，亟待政策发力托底，5 年期 LPR的进一步下调或仍具可能。LPR 的下降将带动各地房贷利率下限进一步下行，房贷月供降低将有效助力刚需进一步释放，对市场情绪转换起到助推作用。 投资建议：伴随或将开启的新一轮存款降息潮，无风险利率或将延续下行趋势，相对可观的租金回报率将支持房地产发展新模式加速构建；同时，LPR 仍具下行空间，货币政策有望继续发力托底楼市销售。标的方面，重点关注：我爱我家、贝壳-W、浦东金桥、天健集团、建发股份。此外，建议关注：① 城中村改造(越秀地产、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -37%-29%-21%-13%-5%3%23/4/11 23/6/2323/9/4 23/11/16 24/1/28 24/4/10房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 4 月 10 日汇率折算为人民币；2）招商蛇口、万科 A、新城控股、龙湖集团、华润置地、中国海外发展 2023 年数据为实际数，2024 年预测数据来自于方正证券研究所；3）保利发展 2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报；4）天地源 2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报披露数据区间中位数；5）天健集团、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，保利发展 2024 年盈利预测值为 Wind 领先预测（30 天），其余盈利预测来自于 Wind 一致预期值。 收盘价元/股4月10日2022A2023E2024E2022A2023E2024E 2022A 2023E 2024E天地源600665.SH2.70.4-0.40.79.1-8.83.83.4-3.26.2天健集团000090.SZ4.41.01.01.15.34.54.019.518.32 20.92城建发展600266.SH3.7-0.60.50.7-8.28.05.3-9.310.53 15.86招商蛇口001979.SZ8.40.40.70.930.312.99.342.663.281.1保利发展600048.SH8.11.51.01.19.68.07.1183.5 120.4 136.9万科A000002.SZ7.62.01.00.88.97.49.2226.2 121.698.2新城控股601155.SH8.90.60.30.333.126.826.113.97.47.6滨江集团002244.SZ6.21.21.41.77.24.53.737.443.252.6华发股份600325.SH6.51.11.31.57.84.94.325.828.231.8越秀地产0123.HK3.71.30.90.96.54.34.139.531.936.2龙湖集团0960.HK9.54.12.11.95.54.64.9243.6 128.5 130.5华润置地1109.HK21.53.94.44.78.64.94.6280.9 313.7 336.4中国海外发展0688.HK11.12.12.32.49.24.74.6232.6 256.1 265.6股票简称股票代码EPS元/股市盈率归母净利润亿元房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正