房地产行业月报-美国楼市月度跟踪：供给驱动成屋销售回暖

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 美国楼市月度跟踪：供给驱动成屋销售回暖 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 4 月 11 日│中国内地 行业月报 供给驱动成屋销售回暖，保持关注降息落地及市场对利率的敏感度 2 月，美国总房屋销量环比上涨，主要受成屋销售回暖驱动。需求端，2 月美国新增非农数据高于于彭博一致预期，显示经济保持高景气度，住房市场需求韧性较足，我们认为，目前整体住宅市场的景气度可能更多取决于供给端，由居民出售意愿改变导致的成屋供应量上升可能是本次 2 月成屋销售回暖的主要原因。此外，我们认为，随着美联储降息预期降温，今年美国住宅市场的复苏存在较大不确定性，后续仍需观察美联储降息预期的落地情况，同时需关注高利率或对住宅市场供需两端的抑制作用的变化。 新屋量稳价跌，成屋量价齐升 2 月，美国总房屋销售 42.0 万套，同比-2.2%，环比+8.1%，其中新屋销售5.5 万套，同比+5.9%，环比-0.3%，基本持平；成屋销售 36.5 万套，同比-3.3%，降幅较 1 月走阔 1.6pct，环比+9.5%，创过去一年来单月最大涨幅。价格方面，2 月美国新屋销售中位价 40.1 万美元/套，环/同比分别连续 3/6个月下跌；成屋销售中位价 38.5 万美元/套，环比+1.6%，止跌回升，同比+5.7%，连续 8 个月上涨，新屋和成屋的价格有所分化。2 月新屋与成屋的中位价差已降至 1.6 万美元/套，远低于 2023 年全年的中位价差均值 3.9 万美元/套，当前新屋当前性价比已凸显。 前瞻指标显示成屋销售景气回升，居民挂牌出售意愿上升或为主因 2 月，代表前瞻指标的成屋签约销售指数为 75.6，同比-7.0%，降幅较 1 月收窄 1.7pct，环比+1.6%，成屋销售景气度有所回升。我们认为，当前美国经济景气度高，住房需求韧性相对较足，住宅市场的销售回暖将更多取决于供应端，由居民出售意愿改变导致的供应上升可能是 2 月成屋销售回暖的主要原因。自 2022 年 3 月本轮加息周期开启至今已满两年，随着居民已逐渐适应高利率环境，据 Redfin 统计，当前房屋持有人的挂牌出售意愿有所提升，2 月新增的成屋挂牌量环比+3.8%，创过去六个月以来的单月最大涨幅。 按揭利率止跌回升，美联储降息预期降温 2 月，美国 30 年期按揭贷款利率的均值为 6.78%，环比+13bps，结束了去年 11 月高点以来连续 3 个月回落的趋势，当前利率水平处于 2000 年以来的 87.6%分位值。美联储 3 月的 FOMC 决议表示维持现有利率区间不变，随后鲍威尔于 3 月 29 日重申美联储目前并不急于降息。此外，2 月和 3 月的非农数据超预期也边际降低了美联储 6 月降息的概率。我们认为，随着美联储降息预期降温，今年美国住宅市场的复苏存在较大的不确定性，但需要关注的是，当前美国居民正逐步适应高利率环境，未来高利率或对住宅市场供需两端的抑制作用可能将有所减轻，后续仍有待观察。 风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。 (38)(27)(16)(4)7Apr-23Aug-23Dec-23Apr-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数（月）和同比增速 资料来源：房地美、美联储，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数（月）和同比增速 图表4： 美国成屋销售套数（月）和同比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：全美地产经纪商协会，华泰研究 图表5： 美国新屋中位价（月） 图表6： 美国新屋中位价同环比增速（月） 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%2000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0102030405060702018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0123456789102018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:新建住房销量销量:季调美国:新建住房销量销量:季调:同比（右轴）美国:新建住房销量销量:季调:环比（右轴）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%01020304050602018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/1万套美国:成屋销量销量:季调美国:成屋销量销量:季调:同比（右轴）美国:成屋销量销量:季调:环比（右轴）0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002005/12005/122006/112007/10