房地产行业专题研究-24Q1土地市场：缩量延续，分化加剧

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 24Q1 土地市场：缩量延续，分化加剧 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 建发股份 600153 CH 12.25 买入 招商蛇口 001979 CH 14.11 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 越秀地产 123 HK 7.16 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 绿城服务 2869 HK 3.81 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 4 月 10 日│中国内地 专题研究 土地市场持续演绎缩量分化趋势，关注具备核心城市资源的房企 24Q1 土地市场缩量的趋势仍在延续，且城市间的分化加剧，由于今年一线城市的成交节奏提前，成交金额同比宽幅增长，在二三线城市土地市场相对疲弱的情况下，对整体成交形成一定支撑。从企业端来看，属性上央国企仍然是市场的拿地主力，梯队上龙头房企拿地行为相对更积极，同比有所增长。在核心城市地块竞争加剧的情况下，我们看好重仓核心城市资源以及具备较强拿地能力的房企能够在市场筑底企稳的过程中率先受益。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、滨江服务。 供应：量减价增趋势仍在演绎 24Q1，300 城土地供应建筑面积 4543 万平，同比-33%；楼面均价 6698元/平，同比+15%。分城市能级，一线、二线、三四线供应建筑面积分别同比-54%、-29%、-34%；楼面均价分别同比+40%、+21%、+5%。各线城市新增供应土地规模均在下降，楼面均价同比均有所提升，其中一线、二线城市提升明显，三线城市同比提升，但较 21、22 年有所下降。 成交：规模延续下降，结构分化明显 24Q1，300 城土地成交建筑面积 3963 万平，同比-25%；成交金额 2570亿元，同比-7%，楼面均价 6485 元/平，同比+24%。分城市能级，一线、二线、三四线成交建筑面积分别同比+32%、-26%、-29%；成交金额分别同比+121%、-20%、-30%；楼面均价分别同比+67%、+8%、-2%。24Q1土地市场成交面积再降一个台阶，成交金额小幅下降，主要由于一线城市土地出让节奏影响，一线城市成交量同比宽幅增长，在二线、三四线城市成交面积与金额均下降明显的情况下，对总体成交金额形成一定支撑。热度方面，一线城市热度最高，三四线城市溢价率维持低位，且流拍率有所上升。 城市：核心城市仍是主阵地，市场份额仍在提升 24Q1，300 城中，41 个核心城市的土地成交金额占比达到 76%，同比提升11pct，较 22Q1 提升 16pct；成交建筑面积占比由 22Q1 的 31%提升至 24Q1的 43%。从成交金额同比的角度来看，两年均有数据的城市中，济南、珠海、天津、北京、石家庄、西安成交金额同比有所增长。从溢价率的角度来看，合肥的平均溢价率达到 29%的高位，另外厦门、长沙溢价率也在 20%以上，分别为 25%、23%，杭州、苏州、武汉的成交溢价率均高于 10%。另外，随着市场改善需求的特点逐步在土地供应端，部分城市成交地块容积率均已达到 2017 年以来的最低或较低水平。 企业：央国企仍是主力，龙头更为积极 从企业性质来看，央国企仍然是绝对的拿地主力。24Q1，TOP30 拿地房企里，央企、地方国企、混合企业及民企权益拿地金额分别同比+92%、+39%、-15%、-49%。从占比来看，央企、地方国企、混合企业及民企权益拿地金额占 TOP30 的比例分别为 42%、38%、8%、12%。从企业排名来看，龙头房企相对更为积极。24Q1，百强房企总权益拿地金额同比+8%，高于 300城土地出让金的同比（-7%）；TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企权益拿地金额分别同比+41%、+1%、-6%、-25%。从占比来看，TOP10 房企权益拿地金额占百强房企的比例达到 43%，同比+10pct。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (39)(28)(17)(5)6Apr-23Aug-23Dec-23Apr-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 供应：量减价增趋势仍在演绎 ............................................................................................................................... 3 成交：规模延续下降，结构分化明显 .................................................................................................................... 4 城市：核心城市仍是主要阵地 .......................................................................................................................