房地产行业2024Q1业绩前瞻：房企财报业绩触底了吗？

行 业 研 究 2024.04.10 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 房企财报业绩触底了吗？——房地产行业 2024Q1 业绩前瞻 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,328.68 销售收入(亿元) 43,421.41 利润总额(亿元) -943.96 行业平均 PE 32.13 平均股价(元) 4.62 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《如何看待当前一线城市二手房交易热度？》2024.03.15 《板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧——房地产行业 2023 年报业绩前瞻》2024.02.01 《持仓集中度下降，龙头房企受减持——2023Q4 地产基金持仓变化分析》2024.01.31 《如何看待当前时点地产板块投资机会？》2024.01.25 一季度销售去化下行、拿地集中度进一步加强，优质龙头较具韧性。房地产市场供需关系发生重大变化，行业出险尚未完全结束，需求侧信心回暖仍需等待。在此背景之下，根据克而瑞统计数据，销售端：2024 年一季度，TOP100房企累计销售金额为 8464.5 亿元，同比-49.1%。龙头房企一季度去化均不同程度走弱，但龙头房企一季度销售走弱幅度普遍优于行业，展示出一定韧性；拿地端：2024 年一季度，出于供地结构等原因，百强房企新增货值同比+24.3%。其中 TOP10 房企全口径新增货值 2287.6 亿元，占比百强房企新增总货值的 31.4%，显著高于去年同期的 24.3%，拿地集中度进一步提升。 业绩蓄水池水位或有所下降，后续营收需待销售提振。截至 2023 年底，A股已披露全年业绩的 25 家主业为房地产开发业务的房企（样本房企，下同）合同负债（含预收账款）合计 7556 亿元，较 2022 年底的 10189 亿元同比下滑 25.8%。近年来，行业整体投资开工意愿不强，且需求侧信心尚且不足，行业销售的承压或将直接导致行业合同负债的下滑，预计 2024Q1 房地产板块业绩蓄水池水位将延续下降趋势；截至 2023 年底，样本房企整体合同负债（含预收账款）能够覆盖 2023 年营业收入的 0.73 倍，预计 2024Q1 房地产板块业绩保障倍数将延续下降趋势，后续房企营收静待政策呵护下的需求释放。 毛利率或仍将承压，费用管控或为维持企业盈利能力的核心因素。受早期高地价项目陆续于 2023-2024 年结转影响，结合行业结构性调整的背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势，2023 年全年，样本房企整体实现毛利率 17.1%（较 2022 全年毛利率-3.0pct），预计 2024Q1 房地产板块毛利率仍将承压；期间费率方面，2023 年全年样本房企整体期间费率7.3%（较 2022 全年期间费率+0.1pct）。近年来，样本房企期间费率整体维持在 7.0%左右，预计 2024Q1 期间费率水平仍将维持平稳。此外，需关注到2023 年全年样本房企中，大型房企期间费用率为 5.2%，显著优于中型房企（10.9%）与小型房企（17.4%），费率管控水平于不同规模房企间的差异较大，长期来看，或为房企盈利能力分化的核心因素。 重点房企 2024Q1 业绩前瞻。结合我们的预测与 Wind 一致预期值，主流房地产相关标的 2024Q1 全年归母净利增速情况预计为： ①增速 ≥ 20%：招商蛇口、城建发展、滨江集团、天地源、招商积余； ②20% ＞ 增速 ≥ 0%：保利发展、金地集团、新城控股、陆家嘴、张江高科、华发股份、天健集团、贝壳 W。 投资建议：2023 年财报来看，出于毛利率承压及减值计提等因素，房企增收不增利现象较为普遍，考虑到 2024 年依然处于高地价项目结转周期，但2023 年多数房企减值计提已较为充分，2024Q1 房地产板块收入利润有望回归平稳。标的方面，重点关注：我爱我家、贝壳-W、浦东金桥、天健集团、建发股份。此外，建议关注：① 城中村改造(越秀地产、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -36%-28%-20%-12%-4%4%23/4/10 23/6/2223/9/3 23/11/15 24/1/2724/4/9房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 一季度销售去化下行，优质龙头较具韧性 2024 年一季度，多重原因致使百强房企销售金额同比下滑幅度达 49.1%。房地产市场供需关系已发生重大变化，行业出险尚未完全结束，需求侧信心回暖仍需等待，叠加房企 2024 年一季度推盘节奏放缓，以及去年一季度基数较高等多重原因。根据克而瑞统计数据，2024 年一季度，TOP100 房企累计销售金额为 8464.5亿元，同比-49.1%。 优质龙头房企去化伴随行业走弱，但跌幅普遍优于行业。行业整体销售承压的背景之下，龙头房企一季度去化均不同程度走弱，但龙头房企一季度销售走弱幅度普遍优于行业，其中中海地产、绿城中国、建发房产等龙头房企跌幅显著优于行业，展示出一定韧性。 图表1:优质龙头房企销售表现普遍优于行业 资料来源：克而瑞、方正证券研究所 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0100200300400500600700保利发展中海地产万科地产华润置地招商蛇口绿城中国建发房产滨江集团龙湖集团越秀地产华发股份1-3月全口径销售金额（亿元）同比百强房企销售金额同比房地产 行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 一季度房企新增货值同比增长，拿地集中度进一步加强 2024 年一季度，出于供地结构等原因，百强房企新增货值同比+24.3%。2024 年一季度，百强房企拿地总额 2217 亿元（yoy+14.9%），百强房企新增货值 7286 亿元（yoy+24.3%）。2024 年一季度，北京、深圳等一线城市新地出让，土地出让金额较高，一定程度上抬高了拿地总额/新增货值。 拿地集中度同比提升，国央企依然为拿地主力。2024 年一季度，Top10 房企全口径新增货值 2287.6 亿元，占比百强房企新增总货值的 31.4%，显著高于去年同期的 24.3%，拿地集中度进一步提升。其中，华润置地（新增货值：444 亿元）、中建壹品（新增货值：412 亿元）、中国铁建（新增货值：243 亿元）位列一季度新增货值 TOP3，国央企依然为拿地主力。 图表2:龙头房企 2024Q1 新增货值及同比 资料来源：中指研