政策月报第8期：稳地产，当前的“堵点”？

敬请参阅最后一页特别声明 1 相较过往，本轮稳地产政策“堵点”在哪，或该如何进一步优化地产政策？本文系统梳理，可供参考。 一问：年初以来，地产政策效果如何？ 年初新房销售仍在筑底，新开工、竣工面积延续低迷 2024 年初，供需两端地产优化政策持续出台。供给端，政策加大对房企融资支持，包括建立城市房地产融资协调机制，加大住房租赁建设信贷、经营性物业贷款等金融支持；需求端，2 月下旬 5 年期以上 LPR 利率调降 25BP 至 3.95%，调降力度创历史新高；年初四大一线城市均放宽限购政策，公积金政策等随之调整，部分二线城市全面放开二手房限购。 地产优化政策效果仍待显现，年初新房销售仍在筑底，二手房销售呈现“以价换量”。2024 年一季度，新房成交面积同比下降近 40%，二手房成交面积同比下降 15.8%；两年复合同比来看，新房成交面积同比下降近 14%，二手房成交面积同比增长约 28%。而年初二手房销售回暖的背后，是全国各线城市挂牌指数同比降幅走阔的“以价换量”。 地产新开工、竣工面积延续低迷，地产投资维持负增长。2024 年 1-2 月，房屋新开工面积延续低迷、同比下降 29.7%，竣工面积大幅回落、同比下降 20.2%；房地产投资同比下降 9%，设备购置和安装工程投资继续下探，同比分别为-24%、-18%，土地购置费及建筑工程边际修复，降幅较 2023 年 12 月有所收窄，同比分别为-6%、-9%。 二问：本轮稳地产，与过往有何不同？ 地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点” 过去两轮稳地产时期，购房政策优化、棚户区改造等落地效果较好。2008 年 10 月起稳地产政策持续落地，2009 年一季度地产销售已显著回暖，累计同比转正至 8.2%。2015 年稳地产以“去库存”为主，“认贷不认房”等政策自 2014年 9 月起陆续出台；同时，2015 年 6 月棚户区改造加速推进，促使当年地产销售、投资企稳回升。 与 2008 年、2015 年不同，本轮稳地产，地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”，或对稳地产政策落地生效形成掣肘。2023 年，我国居民部门杠杆率已处较高水平、达 64%，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或拖累居民购房意愿。居民杠杆率及收入预期的不同，或使本轮地产销售修复所需时间长于过去两轮。 与过去两轮地产低迷时期相比，本轮地产开发投资资金不仅销售资金、首付按揭大幅回落，房企融资亦面临困难。从上市公司数据来看，2021 年，房地产开发运营行业筹资性现金流净流出超 3000 亿元，2023 年未见明显改善，房企筹资性现金流仍净流出超千亿元。这也导致地产开发投资资金累计同比 2022 年 2 月下滑至-18%，2024 年初仍为-24%。 三问：地产政策，或如何进一步优化？居民住房仍有较大改善空间，非国有房企融资仍需支持 需求端来看，我国居民住房仍有较大改善空间，政策加大对保障性住房体系建设支持力度的同时，或可进一步推动改善性住房需求释放。2020 年七普调查数据显示，广东、上海、浙江家庭住宅一户式占比超 25%。考虑到 2023 年中国四大一线城市及中国香港房价收入比均超 35，以更低的购房成本满足居民真实住房需求或是需求端政策优化方向。 供给端看，房企尤其是非国有房企融资仍需政策支持。疏通房企融资“堵点”或是本轮稳地产的关键。2022-2023 年非国有企业地产债发行占比仅 14%、明显低于 2020-2021 年的 32%；同时，境外到期地产债主要为非国有房企发行，2024 年非国有房企中资美元地产债到期占比达 80%。2023 年央行设立的房企纾困相关再贷款工具使用进度亦较慢。 住宅高库存或亦需稳地产政策加码推动解决。2024 年 2 月，全国商品房住宅库存达 20.4 亿平方米，虽低于 2020 年的27 亿平方米，但主因 2021 年起新开工投资大幅下挫；2024 年 2 月广义住宅库销比仍达 26 个月、处于 69%的历史分位水平。地产去库存，一方面新房销售政策或可进一步优化；另一方面，“三大工程”或可部分推动地产去库存。 风险提示: 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 宏观专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 1、稳地产，当前的“堵点”？ ....................................................................... 4 1.1、一问：年初以来，地产政策效果如何？..................................................... 4 1.2、二问：本轮稳地产，与过往有何不同？..................................................... 6 1.3、三问：地产政策，进一步优化可能的空间？................................................. 8 2、政策跟踪.................................................................................... 11 2.1、中央政策会议跟踪...................................................................... 11 2.2、近期重要文章及会议.................................................................... 12 2.3、各类文件和法规........................................................................ 13 风险提示....................................................................................... 15 图表目录 图表 1： 2024 年初城市地产融资协调机制落地....................................................... 4 图表 2： 2024 年 2 月 5 年期 LPR 调降 25BP .......................................................... 4 图表 3： 2024 年初以来，各地地产限购政策持续优化................................................. 4 图表 4： 2024 年春节后 30 大中城市新房销售回升.................................................... 5 图表 5： 2024 年春节后全国二手房销售明显修复..................................................... 5