越秀地产(00123.HK)在手现金同比增幅超过三成；2024年销售目标1470亿元

房地产 | 证券研究报告 — 调整盈利预测 2024 年 4 月 3 日 00123.HK 买入 原评级：买入 市场价格:港币 4.31 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (27.1) (18.7) (29.7) (64.5) 相对恒生指数 (25.6) (18.7) (26.7) (39.4) 发行股数 (百万) 4,025.39 流通股 (百万) 4,025.39 总市值 (港币 百万) 17,349.44 3 个月日均交易额 (港币 百万) 62.32 主要股东 Bosworth International Limited 30.76 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2024 年 3 月 28 日收市价为标准 相关报告 《越秀地产：营收业绩平稳增长；销售增幅领先，强势补仓北京》（2023/8/25） 《越秀地产：上半年销售同比增速超 7 成，拿地高度聚焦核心城市》（2023/7/10） 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》（2023/6/28） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 越秀地产 在手现金同比增幅超过三成；2024 年销售目标1470 亿元 摘要：越秀地产公布 2023 年年报，2023 年公司实现主营业务营业收入 802.2 亿元，同比增长10.8%；归母净利润 31.9 亿元，同比下降 19.4%；核心净利润 34.9 亿元，同比下降 17.5%。2023年派息每股 0.347 元人民币，派息比例为 40%，与去年持平。  营收规模稳步增长，在结算利润率下滑、投资物业重估价值下跌的影响下，业绩同比负增长。2023 年公司主营业务营业收入同比增长 10.8%，主要是因为房地产开发业务竣工结算规模增长，2023 年公司竣工面积同比大幅增长 37.9%。2023年公司归母净利润同比下降 19.4%，主要是因为：1）结算利润率下滑，2023 年公司毛利率为 15.3%，同比下滑 5.1 个百分点。2）其他经营净亏损 13.48 亿元（2022 年为净收益 2.11 亿元），主要包括投资物业 2023 年重估净跌值 15.02 亿元（主要包括广州萝岗项目及陈头岗项目的自持物业因纳入保障性租赁住房用途，2023 年分别录得重估跌值约 5.4、8.3 亿元；武汉国际金融汇受市场环境影响，2023 年重估净跌值约 1.4 亿元）。剔除净汇兑损益和持续持有投资物业公允值变动及相关税项等影响后，核心净利润同比下降 17.5%。2023 年公司净利率、归母净利润率、核心净利润率分别为 5.7%、4.0%、4.4%，同比分别下降 2.8、1.5、1.5 个百分点。受利润率下降的影响，公司 ROE 同比下降 2.6 个百分点至 5.7%。不过，公司注重费用管控，2023 年三费率为 6.1%，同比下降 0.4 个百分点。其中财务费用为 6.7 亿元，同比减少 26.6%，主要是由于公司供股募集港币资金 83.1 亿元，公司外币敞口由净外币负债转为净外币资产，在人民币贬值的情况下，汇兑收益约 1.8 亿元，2022 年为汇兑亏损约 1.8 亿元，同比减少财务费用 3.6 亿元。截至 2023 年末，公司预收款项合计为877 亿元，同比增长 17.7%，预收款项/营业收入的比例为 1.09X，同比提升 0.06X。  公司财务稳健、现金充裕，紧抓销售回款的同时，融资畅通，融资成本处于行业较低水平。1）在手资金充裕，截至 2023年末，公司货币资金 293 亿元，同比增长 34.0%。一方面，公司全力促销售回款，2023 年销售回款率达 83%，实现了经营性现金净流入，另一方面，多元化拓展融资渠道。2）公司境内外融资渠道畅通多元，债务结构和资金成本持续优化。2023 年公司加权融资成本 3.82%，同比下降 34BP，年末融资成本进一步降至 3.63%。2023 年境内成功发行公司债券 69亿元，加权平均利率 3.37%，境外发行自贸区债 34 亿元，加权平均利率 3.92%，境外发行首单 12.1 亿元点心债，票面利率为 4%。截至 2023 年末，公司有息负债 1043.7 亿元，同比增长 14.2%，其中一年内到期的有息负债占比 22.0%，维持低位；年末公司剔除预收账款的资产负债率 67.4%，同比下降 1.4 个百分点；净负债率 73.5%，同比下降 8.6 个百分点；现金短债比为 1.27X，同比提升 0.11X，“三道红线”持续保持绿档。  公司抓住窗口期完成供股。随着供股资金的补充，公司有望加大核心区域拿地力度。2023 年 6 月公司完成供股融资，按每 100 股供股 30 股，供股价每股 9 元，供股 9.29 亿股，供股数占已发行股份总数约 30%，及供股后股份总数约 23.08%，募资净额约为 83 亿港元，供股获 1.15 倍超额认购。募资完成后，母公司越秀集团持股比例由 39.78%上升至 43.39%，第二大股东广州地铁集团持股比例为 19.90%，保持不变。公司称拟将所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。  公司超额完成 2023 年销售目标，保持大湾区、广州领先地位的同时，在上海、北京取得突破。2023 年公司实现销售额 1420.3 亿元，同比增长13.6%，销售排名第12 名，较2022 年提升了4 名，完成了全年销售目标（1320 亿元）的107.6%；销售面积445.1 万平，同比增长7.5%；销售均价 31911 元/平，同比增长5.7%。公司持续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位，2023 年大湾区实现销售金额 716.0 亿元，同比增长 20.0%，占公司销售金额的 50.4%，其中在广州实现销售金额 613.2 亿元，同比增长 15.3%，约占公司整体销售额的 43.2%，连续三年蝉联广州销售第一，市占率高达 17.2%。公司在其他区域的市场地位也持续提升。公司战略深耕上海、北京取得明显成效，2023 年分别实现销售额135.2、79.3 亿元。2024 年1-2 月销售金额103.6 亿元，同比下降54.1%，销售面积37.4万平，同比下降 41.8%，销售均价 27740 元/平，同比下降 21.1%。根据公司业绩会，公司可售资源 2700 亿元，去化率目标为 55%，2024 年销售目标为1470 亿元，同比预计增长3.5%。  非公开市场拿地优势突出，拿地聚焦核心一二线城市。2023 年公司通过“6+1”多元化增储模式于 11 个城市（北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、青岛、成都、西安）新增 28 幅土地，共新增土