房地产行业投资策略半年报：几多风雨千山路，好事多磨终有期

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 55 [Table_Page] 投资策略半年报|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 几多风雨千山路，好事多磨终有期 [Table_Summary]核心观点： 19 年上半年基本面回顾：重点城市“点复苏”而非“全面回暖”本轮小周期景气度自 18 年 6 月开始见顶，19 年 3 月景气度短暂回升， 主要是重点城市“点复苏”而非“全面回暖”，复苏主要以量带动，价格系统性上涨的风险较低。土地市场表现与商品房市场呈现较强的联动性，在19 年 3 月以来土地市场呈现一定的回暖趋势，与成交市场类似，回暖区域主要集中在热点区域的重大城市，大部分城市土地市场总体保持平稳。 政策面预测：延续因城施政，调控政策由点及面扩散可能性较低19 年 5 月供需总量数据再次走弱，有助于缓解政策压力，在经济不确定性及地方财政压力的背景下，政策甚至存在边际调整的基础。我们认为未来仍将延续当前的因城施策，个别热点城市存在结构性调控的可能性，但大部分城市目前涨价压力不大，政策收紧由点及面扩散的可能性较低。 基本面预测：19 年预计销售面积下滑 2.5%，投资同比上涨 7%需求端，我们认为未来不同城市的行业情况也将出现分化，重点城市18 年以来的开工规模保障 19 年的推货能力，叠加需求端 18 年筑底后自然复苏，预计 19 年销售面积同比上涨 9%，而其他城市考虑到棚改效应减弱和需求透支的双重压制，预计销售下滑 5%，整体全年销售面积下降 2.5%。 供给端，19 年新开工增速高位回落，出于对开工能力的担忧，预计 19年二三季度开工增速还会进一步下滑，而 19 年二季度的土地市场局部升温对于四季度新开工具备一定支撑，预计 19 年全年新开工面积同比上涨 5%。投资方面，考虑到 18 年三季度以来土地市场景气度回落，预计 19 年土地投资同比上涨 6.3%，受土地投资下行影响，我们预计 19 年房地产开发投资同比上涨 7.0%，更多由施工投资支撑。 板块投资策略：板块估值修复概率提升，板块投资价值提升基于政策面与基本面的分析，我们认为下半年行业及货币政策端潜在的边际调整或将利于板块 PE 修复，板块投资价值提升。在个股选择上，需要综合销售成长性（关键看经营能力）、盈利能力以及短期业绩防御性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。 风险提示行业政策调控力度加大，流动性改善不及预期，重点城市供给改善不及预期，三四线成交热度快速下行，库存累积快于预期，房企融资持续收紧，主流房企业绩增长不及预期，主流地产股估值继续下探。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-06-23 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:单月开工销售热度略有下滑，投资持续高增长 2019-06-16 房地产行业:基本面走弱有助缓解政策压力，继续建议加大板块配置 2019-06-16 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -27%-18%-9%-1%8%17%06/1808/1810/1812/1802/1904/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 55 [Table_PageText] 投资策略半年报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 28.31 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.14 7.15 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 21.28 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.30 8.28 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 30.81 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.25 5.11 8.91 8.33 29.0% 26.2% 新城控股 601155.SH 人民币 39.38 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 6.08 5.27 8.90 10.91 33.1% 27.6% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.17 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.37 5.04 5.77 5.46 15.0% 13.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.84 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.37 3.67 2.63 0.58 22.6% 21.2% 中南建设 000961.SZ 人民币 8.87 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.23 4.70 4.59 4.78 19.6% 25.5% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.63 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.09 5.29 10.70 8.40 18.0% 19.5% 蓝光发展 600466.SH 人民币 6.41 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.75 3.74 11.00 11.78 22.6% 25.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.23 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.79 5.68 23.10 18.50 10.2% 10.9% 碧桂园 02007.HK 港币 11.80 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.28 4.59 3.30 3.15 23.4% 18.8% 融创中国 01918.HK 港币 38.70 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.46 4.87 8.35 4.98 27.2% 26.5% 旭辉控股集