房地产行业：市场热度小幅回落，政策继续一城一策

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 市场热度小幅回落，政策继续一城一策 [Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：西安升级限购政策，赤峰放松限价限售本周，各地继续因城施策，精准施政。西安市房管局升级了限购政策，要求本地户籍家庭购房须落户或连续纳税或缴纳社保满 1 年（原无限制），并且非本地户籍家庭购房须纳税或缴纳社保满 5 年（原 2 年），此外将临潼区加入限购范围。而赤峰市政府则边际放松了限价和限售政策，将中心城区限价由 12500 元/平米、8500 元/平米、8000 元/平米三个标准统一提高到12500 元/平米，并且将新建商品住宅限售时间由 5 年减至 2 年。 本周基本面情况：6 月前 20 天 38 城新房成交同比上涨 5.6%6 月中上旬，我们跟踪的 38 城商品房成交同比上涨 5.6%，其中一线城市表现突出，同比上涨 31.6%，过去两年一线城市相比其他重点城市降幅更大，在低基数的情况下有较大的增长弹性。除一线城市外，12 个二线城市同比上涨 2.5%，22 个三四线城市同比下滑 0.2%。供给层面，6 月中上旬 13 城商品房推盘面积同比下滑 9.4%，批售比则回落至 1.04（贴近枯荣线），景气度较此前有所回落但总体平稳。土地市场方面，上周供给下滑而成交回升，带动供销比下滑至 1.25。溢价率方面，上周整体溢价率略有下滑，但仍维持 20.9%的相对高位，分结构来看，一线溢价率继续上升而二三线溢价率则有所回落。 出让金方面，受益于量价齐升出让金环比上涨，各线城市出让金环比均上涨，其中一线量价齐升，二线量升价跌，三线量跌价升。 市场热度小幅回落，政策继续一城一策预计未来政策端仍将以一城一策为主，但基本面热度缓和有助于缓解政策压力，行政调控由点及面扩散的概率较低。并且后续经济不确定加大的情况下货币政策也有更多的灵活调整空间。我们维持前期观点潜在的货币政策改善利于板块估值修复，板块投资价值提升。在个股选择上，需要综合销售成长性（周期窄幅波动下，经营能力取代财务杠杆能力成为成长性的关键）、盈利能力以及短期业绩防御性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-06-23 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:单月开工销售热度略有下滑，投资持续高增长 2019-06-16 房地产行业:基本面走弱有助缓解政策压力，继续建议加大板块配置 2019-06-16 房地产行业:板块估值修复概率提升，重申板块投资价值 2019-06-09 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -27%-18%-9%-1%8%17%06/1808/1810/1812/1802/1904/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 28.31 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.14 7.15 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.28 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.30 8.28 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 30.81 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.25 5.11 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 39.38 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 6.08 5.27 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.17 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.37 5.04 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.84 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.37 3.67 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.87 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.23 4.70 4.59 4.78 19.6% 25.5% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.63 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.09 5.29 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.41 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.75 3.74 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.23 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.79 5.68 23.10 18.50 10.2% 10.9% 02007.HK 碧桂园 港币 11.80 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.28 4.59 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918.HK 融创中国 港币 38.70 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.46 4.87 8.35 4.98 27.2% 26.5% 00884.HK 旭辉控股集团 港币 4.97 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 4.81 3.