保利物业(6049.HK)2023年年报点评：管理规模稳定增长，分红比例大幅提升

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2024 年 03 月 28 日 证 券研究报告•2023 年 年报点评 买入 （ 维持） 当前价： 27.05 港元 保利物业（6049.HK） 房 地产 目标价： ——港元 管理规模稳定增长，分红比例大幅提升 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 23.9-50.0 3 个月平均成交量(百万) 1.28 流通股数(亿) 5.53 市值(亿) 149.68 相 关研究 [Table_Report] 1. 保利物业（6049.HK）：管理规模持续提升，业绩稳健增长 (2023-08-30) [Table_Summary]  业务规模稳定增长，分红比例大幅提升。2023年保利物业实现收入 150.6亿元，同比增长 10.0%；毛利率约 19.6%，同比增加 0.8pp；归母净利润 13.8亿元，同比增长 24.0%；拟派股息每股 0.998 元，分红比例大幅增加 15pp 至 40%。  持续聚焦市场拓展，业务增量稳定。2023 年公司物业管理服务板块实现收入101.5 亿元，同比增长 20.5%；其中来自第三方收入约 41.7 亿元，同比大幅增长 27.6%，占物业管理服务总收入的 41.1%，同比增加 2.4 pp。公司合同管理面积与在管面积分别为 9.2亿平与 7.2亿平，遍布全国 29个省、直辖市及自治区的 209个城市；其中，来自第三方项目的合同管理面积和在管面积分别为 5.8亿平与 4.7亿平，分别较去年底增长 1.2亿平和 1.1亿平，目前占总合同管理面积与总在管面积的 62.9%和 64.7%。年内股东保利发展实现签约金额 4.2 千亿元，排名行业第一，目前来自保利发展合同管理面积约 3.4亿平。年内新拓展第三方项目的单年合同金额 29.7 亿元，新签约第三方项目的单年合同金额 27.7亿元。聚焦重点 50城，年内新签约单年合同金额占比 72.8%，同比提升 8.5pp。  优化物业体系布局，非居业态加速拓展。在大物业战略引领下，公司大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓，年内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额同比大幅增长 109.9%至 8.8亿元。年末住宅在管面积 2.9亿平，商业及写字楼 0.3亿平，公共及其他物业 4.0亿平，非居业态占比 59.8%，收入分别增长 16.5%、25.8%、27.0%。  增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定。2023年公司非业主增值服务板块收入 20.9 亿元，同比降低 4.6%，占总收入 13.9%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入小幅增长，三者分别占比 54.8%、18.5%与 26.7%。社区增值服务板块收入 28.2亿元，同比减少 8.1%；其中社区资产经营服务收入 9.2亿元，同比增长 6.8%，主要由于集团服务资产规模增长及房屋租售经纪服务等业务内容拓宽；社区生活服务收入 18.9亿元，同比下降 13.9%，主要受消费下行、竞争加剧的市场环境影响。  盈利预测与评级：预计公司 2024-2026年归母净利润复合增速为 15%。考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级。  风险提示：增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。 指标/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 15062 17870 20696 23596 增长率 10% 19% 16% 14% 归属母公司净利润（百万元） 1380 1614 1869 2109 增长率 24% 17% 16% 13% 每股收益 EPS 2.49 2.92 3.38 3.81 净资产收益率 15.83% 16.58% 17.14% 17.27% PE 10.66 8.57 7.40 6.55 数据来源：公司公告，西南证券 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%23/323/523/723/923/1124/124/3保利物业 恒生指数 保 利物业（6049.HK） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：2024-2026 年公司物业管理服务收入增速为 18%/16%/15%； 假设 2：2024-2026 年公司非业主增值服务收入增速为 20%/16%/12%； 假设 3：2024-2026 年公司社区增值服务收入增速分别为 20%/15%/12%。 基于以上假设，我们预测公司 2024-2026 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2023A 2024E 2025E 2026E 物业管理服务 收入 10,152 11,979 13,896 15,980 yoy 20% 18% 16% 15% 毛利率 15% 14% 14% 14% 非业主增值服务 收入 2,093 2,512 2,913 3,263 yoy -5% 20% 16% 12% 毛利率 19% 18% 18% 18% 社区增值服务 收入 2,816 3,379 3,886 4,352 yoy -8% 20% 15% 12% 毛利率 38% 38% 38% 38% 合计 收入 15,062 17,870 20,696 23,596 yoy 10% 19% 16% 14% 毛利率 19.6% 19.1% 19.1% 19.0% 数据来源：公司公告，西南证券 风险提示 增值服务不及预期、管理规模拓展不及预期等风险。 保 利物业（6049.HK） 2023 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 14,228 15,690 17,499 19,042 营业总收入 15,062 17,870 20,696 23,596 现金 11,011 11,780 12,944 13,622 营业成本 12,109 14,457 16,749 19,117 应收账款 2,341 2,915 3,453 4,159 销售费用 18 18 21 24 存货 31 65 47 81 管理费用 1,226 1,447 1,656 1,888 其他