领展房托(0823.HK)香港零售组合保持稳定，料租金温和增长

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 2024 年 3 月 27 日 领展房托 (823 HK)香港零售组合保持稳定，料租金温和增长我们参加了领展房地产投资信托基金安排的静默期前分析师简报会，会中讨论了最新的市场动态及其投资组合的运营表现：香港零售组合保持稳定。截至 2023 年 12 月，香港零售物业出租率维持在97.6%高位（2023 年 9 月：98.0%），平均租金为每月每平方呎 64.8 港元。2023 年 4-12 月，整体租户销售额同比增 1.3%，当中餐饮及一般零售同比上升 5.9%及 3.3%，而超级市场则跌 6.0%，期内续租租金录得中至高单位数增长，租售比约为 12.5%。公司表示最近部份连锁店商户结业（如 U-购及大昌食品）占香港组合面积不足 1%，而北上消费之影响仍有待观察。香港以外组合出租率维持高位。截至 2023 年 12 月，澳洲及新加坡零售出租率分别达 99.4%及 98.3%（2023 年 9 月：98.1%及 99.3%），当中餐饮业租户表现较佳，访客流量也恢复到疫情前水平。另外，境外写字楼组合平均出租率环比上升 0.3 个百分点至 95.4%（2023 年 9 月：95.1%）。中国内地零售出租率为 92.2%，2023 年 4 季度租户销售同比上升>50%，而 2024年春节期间销售也达到疫情前相若水平。审慎管理资本。领展预料高息环境持续，在 2024/25 财年之前没有再融资需求。截至 9 月 30 日，平均借贷成本维持在 3.74%，而公司约有 70%的债务采用固定利率或己对冲，算及七宝万科广场 50%股权收购后其净负债比例约为 20.4%。同时，鉴于其交易收益率与现时融资成本之间仍有差距，公司于 2024 年 1 季度动用了约 9 亿港元回购约 2 千 4 百万单位。维持买入评级。虽然 2024 财年整体派息仍会受去年供股之摊薄影响而有所下跌，但我们认为领展 2024 财年前三季度的表现大致保持稳定，我们预计其租金可录得温和增长以抵销利息上升之影响。同时，该股现时预测股息率达 7.7%，较美国 10 年国债息率高约 350 点子（长期平均：~170 点子），相信股价已充分反映对零售及利率不确定性之忧虑。我们维持目标价 48.70 港元和买入评级。资料来源：公司资料，交银国际预测 1 年单位价格表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元 34.30港元 48.70+42.0%财务数据一览年结3月31日202220232024E2025E2026E收入 (百万港元)11,60212,23413,51113,76714,028同比增长 (%)8.05.410.41.91.9物业收益净额 (百万港元)8,2648,5459,5969,81210,034同比增长 (%)5.83.412.32.32.3可分派收入 (百万港元)6,4196,3116,7816,8647,005每单位分派 (港元)3.0572.7432.6572.6922.750同比增长 (%)5.4-10.3-3.21.32.2每单位账面净值 (港元)77.1073.9874.4674.9475.42分派息率 (%)8.98.07.77.88.0个股评级买入3/237/2311/233/24-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%823 HK恒生指数基金单位资料52周高位 (港元)52.0552周低位 (港元)33.85市值 (百万港元)87,597.06日均成交量 (百万)11.26年初至今变化 (%)(21.78)200天平均价 (港元)38.63谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152024 年 3 月 27 日领展房托 (823 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表 1: 领展房托的投资组合概览（按价值计算）总价值: 2,410 亿港元*零售写字楼停车场/物流总计中国香港 (130 个物业)52.5%2.6%19.7%74.8%中国内地 (12 个物业)10.9%2.2%1.2%14.3%海外 (澳大利亚、新加坡和英国) (12 个物业)6.6%4.3%N/A10.9%总计70.0%9.1%20.9%100.0%资料来源：公司资料、交银国际 *截至 2023 年 9 月 30 日的公允价值以及包含 2024 年 2 月七宝万科广场余下 50%股权收购图表 2: 领展房托的投资组合出租率（截至 2023 年 12 月 31 日）出租率 (%)零售写字楼物流中国香港97.6%*86.1%不适用中国内地92.2%91.9%92.0%澳大利亚99.4%不适用英国不适用95.4%不适用新加坡98.3%不适用不适用资料来源：公司资料、交银国际 *截至 2023 年 9 月 30 日2024 年 3 月 27 日领展房托 (823 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表 3: 领展房托 (823 HK)目标价及评级资料来源: FactSet，交银国际预测图表 4: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入76.05110.1044.8%2024 年 02 月 29 日香港房地产823 HK领展房托买入34.3048.7042.0%2024 年 02 月 09 日香港房地产17 HK新世界发展买入8.3115.8090.1%2023 年 11 月 29 日香港房地产12 HK恒基地产中性22.8523.844.3%2023 年 08 月 23 日香港房地产123 HK越秀地产买入4.2210.70153.6%2023 年 12 月 08 日内地房地产3383 HK雅居乐集团买入0.651.1678.5%2023 年 12 月 01 日内地房地产1109 HK华润置地买入24.6042.8274.1%2022 年 05 月 24 日内地房地产3319 HK雅生活服务买入3.054.2037.7%2024 年 03 月 27 日物业服务6098 HK碧桂园服务买入5.2716.00203.6%2023 年 08 月 29 日物业服务2669 HK中海物业买入4.2310.80155.3%2023 年 03 月 23 日物业服务6626 HK越秀服务买入2.955.3581.4%2023 年 03 月 09 日物业服务9928 HK时代邻里中性0.500.6021.2%2023 年 11 月 30 日物业服务资料来源: FactSet，交银国际预测，截至 2